Новая редакция Ст. 618 ГК РФ
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Комментарий к Ст. 618 ГК РФ
Судебная практика.
При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Договор субаренды произведен от договора аренды (см. комментарий к п. 2 ст. 615), поэтому на его судьбу влияет судьба основного договора. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Согласно п. 1 комментируемой статьи досрочное прекращение договора аренды не означает пренебрежения интересами субарендатора. Субарендатор вправе требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении договоры субаренды прекращаются без права заключения субарендатором договора аренды с арендодателем либо с правом заключения такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды.
2. В п. 2 комментируемой статьи называется еще один случай зависимости судьбы договора субаренды от судьбы договора аренды. Ничтожность договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК, автоматически влечет ничтожность договора субаренды. В этом случае к договору субаренды применяются правила о последствиях недействительности сделки (см. § 2 гл. 9 ГК РФ).
Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними, они не могут быть изменены арендодателем (п. 1 комментируемой статьи). Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант.
An error occurred.
Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ), так и в одностороннем порядке, если право на одностороннее расторжение договора установлено законом или договором. Независимо от причин досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем.
Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком. Норма, сформулированная в пункте 1 ст. 618 ГК РФ, действует лишь в том случае, если в договоре аренды не установлено иное.
Комментарий к статье 618 гк рф
Комментарий к статье 618 ГК РФ 1. В п. 1 коммент. ст. раскрывается судьба договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.
Гражданский кодекс рф часть 2 (гк рф ч. 2) 2018
Гражданский кодекс часть 2Раздел IVГлава 34Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. < Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя 1.
Пункт 1 ст.
Сам себе юрист
Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды.
Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует, по-видимому, считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды. Несмотря на определенное сходство, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (см. коммент. к ст.
Данная норма является примером воплощения в конкретном случае более общего принципа «Никто не может передать больше прав, чем имеет сам». Если договор аренды оспорим, до признания его недействительным договор субаренды признается действительным. В случае признания оспоримого договора аренды недействительным договор субаренды также должен быть признан недействительным, так как недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (ст.
167
Инфо
ГК). В то же время недействительность договора субаренды не влечет недействительности договора аренды. Другой комментарий к статье 618 Гражданского Кодекса РФ Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п.
ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на оставшийся в пределах договора субаренды срок.
Внимание
В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть изменены арендодателем (п. 1 ст. 618 ГК). Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной вариант. Например, стороны могут оговорить условие, согласно которому при досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право заключить договор аренды только на условиях договора субаренды.
2.
Ничтожность договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК, автоматически влечет ничтожность договора субаренды. В этом случае к договору субаренды применяются правила о последствиях недействительности сделки (см. § 2 гл. 9 ГК). Другой комментарий к статье 618 ГК РФ Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды.
Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды.
Официальный текст: Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Комментарий юриста: Данная статья отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
1. Договор субаренды является производным от договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК), носит зависимый характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст.
- Можно ли привлечь к ответственности учредителя доверительного управления?
- Может ли лицо, которому закон запрещает участвовать в коммерческих организациях, передать долю в ООО в доверительное управление?
- Суд общей юрисдикции оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок. Апелляция удовлетворила частную жалобу из-за процессуальных нарушений. Что будет с делом?
- Один участник ООО передал второму участнику долю в доверительное управление. Как внести в ЕГРЮЛ сведения об этом?
- Можно ли обжаловать «отказное определение» в порядке надзора?
Вопрос
В договоре аренды имущества предусмотрено право Арендатора на заключение договоров субаренды. Сейчас Арендодатель намерен лишить Арендатора этого права, подписав с Арендатором соответствующее Изменение к договору аренды. Как Арендатору правильно расторгнуть (прекратить) ранее заключенные договоры субаренды?
Ответ
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если только иное не установлено законом ( ГК РФ).
В Вашем случае возможны 2 варианта:
1. Если субарендатор согласен на досрочное расторжение договора, то составляется . Если не согласен, необходимо смотреть на условия договора.
<…>
«Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию .
Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.
Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:
Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке
Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:
- от того, какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
- от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.
1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.
Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.
<…>
2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора
Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.
Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.
1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в Гражданского кодекса РФ:
- использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенное ухудшение имущества;
- невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
- невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.
2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.
В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в Гражданского кодекса РФ ().
<…>
Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения Гражданского кодекса РФ.
Пример конкретизации в договоре положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ
«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».
Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).
<…>
3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре
В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.
<…>
Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон
«Любая из сторон в соответствии с статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.
Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
В законе такое право установлено только для . Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».
131.78474 (11,17)
В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок
Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.
1. В договоре не указан срок аренды.
2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.
<…>
Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:
- безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
- условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств».
«Реализация права субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем после прекращения договора с арендатором
При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.
Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:
- арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
- договор аренды был прекращен досрочно;
- срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.
Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок
По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло ().
Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором. И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.
Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке . В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.
Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду - это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Комментарии к статье
1. По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (см. коммент. к п. 2 ст. 615 ГК). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако наступившие последствия способны
Серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны. Поэтому ГК в этом случае предоставляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды.
Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний мог содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
Предоставление субарендатору права требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель тем самым связывает себя. А потому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды.
2. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. и 446 ГК (заключение договора в обязательном порядке). Право требовать заключения договора аренды на условиях, отличных от тех, которые указаны в п. 1 ст. 618, у субарендатора отсутствует.
Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
3. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды. Это правило конкретизировано путем указания на ничтожность договора субаренды (ст. 166 ГК), основанного на ничтожном договоре аренды. Если договор аренды ничтожен, то он ничтожен независимо от признания его таковым судом. Следовательно, арендатор по такому договору не приобретает никаких прав, а значит, не может заключить и договор субаренды.
Сложнее ситуация, если договор аренды оспорим. Его недействительность должна быть подтверждена судом, а пока этого не произошло, он считается действительным. Соответственно действителен и договор субаренды. Если же договор аренды признан недействительным, то появляются основания признания таковым договора субаренды. Ведь недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), а значит, у арендатора не было права на заключение договора субаренды. И не имеет значения, что недействительность договора аренды должна быть подтверждена судом: решение последнего имеет обратную силу.
