Прогнозна наемна стойност. Оценка на права за аренда, наем, имущество

Извършва се оценка на наемната стойност за определяне размера на плащането за посочения договор за наемсрок. Наемната ставка е ограничена до следните показатели:

• възвръщаемост на капитала, инвестиран в обекта. За наемодателя процентът трябва да надвишава средната норма на възвръщаемост;
• плащания по заем за закупуване на подобен недвижим имот. Процентът не надвишава цената на такъв заем.

В рамките на определени граници, при извършване на независима проверка, се изчислява пазарната стойност на лизинга. Това - средна ценанаемане на определен имот, за който е най-вероятно да бъде нает. Изчислява се, като се вземат предвид следните условия:

• имат страните, сключващи договора пълна информацияза характеристиките и състоянието на обекта. Споразумението се сключва доброволно;
• е отделено достатъчно време за намиране на наемател;
• за датата, на която се извършва оценката, се прилагат нормални условия и типична динамика на наемните цени;
• оценката не отчита нетипични предложения на пазара за наеми за подобни имоти (твърде скъпи или евтини).

Цени за определяне на цената на наема (наемни ставки)

Защо се нуждаете от оценка на наемната цена?

Търговските организации предпочитат да не купуват, а да наемат дребно и производствена площ, складове или офиси. Разходите, свързани с това, се вземат предвид при съставяне на бюджета. Ако те се увеличат, разходите за организацията се увеличават, работата й става по-малко стабилна.

Независима проверка на наемната цена установява точна и обективна цена за наемане на конкретно помещение. Резултатите от оценката помагат на страните да намерят справедливи и изгодни условияпод наем.

Ако ролята на наемодателя е федерално държавно унитарно предприятие, определянето на наемната цена е необходимо за отдаване под наем на недвижими имоти. Това изискване е установено от чл. 8 Федерален закон „За оценителските дейности в Руска федерация" Прилага се за сгради, помещения, парцели и други обекти държавна собственост.

Срок за оценка на наема

"Инвест Консултинг" (Москва) провежда независим прегледв рамките на 3 работни дни. Срокът може да бъде увеличен или намален в зависимост от конкретни условия (обем на предоставената документация, вид на недвижимия имот и др.). Ние гарантираме надеждно и обективно определяне на наемните цени.

В съответствие със законодателството на Руската федерация (член 607 от Гражданския кодекс) всеки собственик на имот има право да отдаде този имот под наем на друго лице. Това се отнася за „неконсумируеми“ видове имущество, например сгради, земя, инфраструктура и др., т.е. обекти, които запазват свойствата си по време на работа.

В зависимост от условията на договора наемателят, заедно с правото да използва обекта в свой интерес, може да получи и правата пълно използванеи експлоатацията на това съоръжение. Тоест, самото право на лизинг и други права, получени по силата на споразумението, могат да бъдат прехвърлени на трети страни във всяка законна форма (например продажба). Но за да се продават изгодно такива права, е необходимо да се определи тяхната пазарна стойност. За целта специалисти от независим оценителски компании, които извършват оценката на правата за наем.

Наемната ставка е плащане, което се събира месечно или годишно от лизингодателя от наемателя за правото да управлява определен имот (оборудване, парцели земя, сгради и др.). Най-често оценката на такъв процент става необходима при подновяване или удължаване на договор за наем. Случва се собствениците на имоти да завишават необосновано наемните цени на имотите си, за да извлекат допълнителна печалба. Наемателите, напротив, се опитват по всякакъв начин да намалят наемната цена, за да спестят парите си. IN подобни ситуацииЧесто възникват конфликти между наемател и хазяин, които не могат да се споразумеят за наемната цена. В такива случаи се включва независима организация за оценка. Неговите служители извършват детайлни проучвания и изчисления, в резултат на които се определя най-адекватната и разумна наемна цена.

Ето няколко фактора, които влияят върху наемната цена на даден имот:

• географско местоположение на обекта
• отдалеченост от инфраструктурни съоръжения
• интензивност трафикв този район
• естество на лизинга (директен или сублизинг)
• условия за наем

Оценката на наемната цена е от значение и при наемане на апартамент. Брокерите могат да таксуват неадекватни тарифи, тъй като техните такси пряко зависят от това. Разбира се, в такава ситуация най-обективното би било наемната цена да се определи от независим оценител.

4532

Какво е наем?

По този начин, под наем- това е набор от плащания за факта на притежаване на имущество, изразени в пари или в натура и прехвърляни месечно или за други периоди от време. под наемне е задължително да има механизъм за формиране на пазара: споразуменията, постигнати между собственика и наемателя, са на преден план. Към момента на сключване на договора за наем наемателят реално притежава (но не е собственик и не може да се разпорежда) с имота, използва го по предназначение и носи отговорност за неговата безопасност.

Наемът може да бъде установен за всяко движимо и недвижимо имущество, по-специално за:

• Апартаменти и други жилищни площи (всички глави 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
• Транспортна и друга техника под наем (монтирана).
• Земя ().
• Финансови активи(лизинг).
• Предприятия и сгради.

Видове наеми

Изчисляването на наема може да се установи в рамките на договора, както и в рамките на методите, предварително определени от закона:

• Периодични или еднократни плащанияплатени преди изтичане на лизинговия срок. Плащанията могат да бъдат фиксирани или плаващи, в зависимост от обема допълнителни услуги, изразходвани през . Този тип е най-приложим.
• Насрещен лизинг, изразено в натура. Възможен е вариант, при който имотът се прехвърля в собственост, тоест възниква плащане в натура. Страните определят гаранционен срок, който служи като необходимата компенсация за прехвърлената вещ. Срокът на лизинг с подобна такса се определя от продължителността на насрещния лизинг.
• Приходи от управление предприемаческа дейност извършва в имот под наем. IN в такъв случайе инсталиран лихвен процент, приложен както преди, така и след. На практика този виднаемът е значително по-нисък от фиксираните плащания, тъй като въвежда несигурност и риск от измама за наемодателя. Лицето, действащо като работодател, информира за доходите, а собственикът осигурява отчет за наема.
• Инвестиции в външен види комуникации на наетия обект. Често се смесва с фиксирани плащания, което позволява не само да се получават пари от нает имот, но и да се възстанови качеството на жилищата и превозните средства.
• Други предимства и услуги, предоставяни от наемателя на собственика. По-специално, наемателят може да предоставя бизнес услуги, които иначе биха били предоставени само на търговска основа.

Решение на Върховния арбитражен съд № 3484/07позволява смесване на горните видове лизинг във всякакви пропорции, установени по отношение на определен пазарна стойностпод наем. Ако наемът е определен в пари, размерът на наема е директно посочен в договора.

Определяне на размера на наема

Размерът на плащането е тясно свързан с вида на наема, който е определен в договора. Ако наемът е в определена пропорция, лицето, което наема помещението, е длъжно да предостави документи, въз основа на които ще бъде извършено плащането. изчисляване на наемапо посочената формула. По-специално препратки от данъчен офисили касови бележки.

Фиксирано плащане, включително платени наведнъж, се определя от условията на договора, който забранява едностранно увеличение на наема. Тъй като е доброволен, законодателят приема, че страните могат самостоятелно да определят стойността на притежавания имот въз основа на пазарни показатели. В този случай наемателят се задължава да плаща редовно таксата въз основа на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тази клауза определя най-важното задължение, чието нарушаване може да доведе до преразглеждане на договора.

Ред за плащане на наем

Наем не може да се плаща, освен ако имотът не е прехвърлен за ползване. В противен случай процедурата за плащане е както следва:

1. Лица, които планират да влязат в договор за наем, съвместно (или собственикът самостоятелно) определят цената на споразумението.
2. Сключва се споразумение по образец, в който се посочва срокът на валидност на споразумението. от общо правилопосочено една година. Документът включва и процедурата за извършване на плащания и отговорност, допълвайки нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация.
3. Имотът се предава във владение на наемателя с акт за приемане. Документът трябва да съдържа статуса на предмета на сделката, както и бележки, които получаващата страна може да направи.
4. Плащането се извършва по разплащателната сметка на организацията наемодател, посочена в договора, или се превежда лично като част от разписка, акт или друг документ за получаване. Лизингови плащания, не са документирани, не могат да се считат за погасени.
5. Ако имот или еднократно плащане се прехвърля като плащане и условията на прехвърлянето не са посочени в договора, наемателят е длъжен да ги предостави в срок до 30 дни от датата на получаване на достъп до обекта.
6. В края на лизинговия период настоящият наемател има първо право да поднови лизинга. В същото време наемната цена за него не може да надвишава предлагането на този обект за отворен магазин. Наемателят може да изпрати писмо за намаляване на наема, ако ситуацията на пазара го позволява.
7. Всички плащания от момента на плащането стават собственост, освен в случаите, когато договорът установява насрещен лизинг. По този начин наемателят няма право да се разпорежда със средствата и имуществото, предоставени на наемателя по силата на договора.

Предсрочно плащане на наема

Гражданското законодателство също определя, че в ситуации, когато обстоятелствата не зависят от волята на наемателя или наемодателя, е възможно предсрочно плащане на наема. Предсрочното плащане не винаги означава . По-специално, ако наемателят редовно нарушава условията на договора и повреди имуществото, наемодателят може да изиска плащане за два периода (обикновено равни на един месец), определени в договора.

Правото на предсрочно плащане на наема в полза на собственика може да се използва при нарушение на условията по-малко от един месец. Освен това наемодателят може да изисква плащане не повече от един месец предварително, което всъщност означава предплащане. В случай на съдебен преглед, ако имуществото на собственика е повредено в резултат на действията на наемателя и това изискване е посочено в заявлението, съдът може също да принуди предсрочно плащане на наема.

Освен това предсрочното плащане не може да покрие датата на изтичане на лизинговия договор, дори ако страните, ръководени от , са решили да удължат лизинговите условия.

Най-популярните въпроси и отговори за наем

Заключение

Наемът е ефективен инструмент за насърчаване на собствениците, които не използват самостоятелно обекта на своите права. Наемът може да се определя едностранно или по споразумение между лицата. Прехвърлянето на имущество на други лица срещу заплащане е разгледано подробно в Гражданския кодекс на Руската федерация, Кодекса за земята на Руската федерация, както и някои федерални закони, установявайки:

• Взаимни задължения за прехвърляне на собственост, средства и спазване на срокове между наемател и наемодател.
• Необходимостта да плащате наем навреме.
• Различни форми на плащане, ограничени само от условията на договора.
• Възможност за получаване на плащания предсрочно, ако обстоятелствата го налагат.

Най-често хората наемат нежилищни помещения за търговски цели и предприемачество, тъй като закупуването или изграждането на собствено жилище е много скъпо и не всеки може да си го позволи. Особено когато става въпрос за начинаещи бизнесмени.

Отдаването под наем на нежилищни помещения, както и извършването на плащания, се регулира от специален закон на Руската федерация, който се прилага и за други недвижими имоти, отдадени под наем за ползване на други граждани. Такава сделка се различава от наемането на апартаменти или къщи само по това, че говорим за нежилищен имот.

Важно е всички наематели да разберат, че всеки закон установява рамката за използване на такъв недвижим имот и заплащането за ползване. Ако го използвате за други цели, наемодателят може да поиска обезщетение от вас за щети или прекратяване на договора.

Не забравяйте, че разходите за ремонт и комунални услуги също падат върху наемателя и този фактпредварително обсъдени и описани в договора.

Уважаеми читатели!

Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален. Ако искате да разберете как да разрешите конкретния си проблем, моля, свържете се с онлайн формата за консултанти вдясно →

Това е бързо и безплатно!Или ни се обадете на телефон (24/7):

Същността на договора за наем

Не пренебрегвайте факта, че има нюанси, които трябва да се вземат предвид. Те включват:

Струва си да се отбележи, че документите могат да се различават в зависимост от това кои са страните по сделката: физически или юридически лица.

Какво е наем?

Този въпрос се счита за най-важен при сключване на договор за наем. Няма описание на сумата за използване нежилищни помещения, документът може да бъде обявен за невалиден. При необходимост калкулацията на наема може да бъде променена, но само със съгласието на двете страни.

Цената се изчислява въз основа на фактори като:

• Разположение на помещението;
• Техническо състояние;
• Степен на износване;
• Материали използвани в строителството;
• Предназначение на сградата;
• Тип стая.

Това не е целият списък, от който се изчислява наемът. Необходимо е да се вземе предвид наемът за всички помещения в сградата.

Какво включва таксата?

Под внимание плащане на наемОтделно се включва и сумата за ползване на парцела, на който се намират помещенията, или на прилежащата земя. Ако в документа е посочено, че не трябва да плащате, тогава тази опция е изключена. Дори в законодателството има правило, което ви позволява да плащате за тези два обекта поотделно, ако е необходимо.

Наемната цена се изчислява на квадратен метър от помещението, но при желание и двете страни могат да вземат друга мерна единица за изчисление. Ако говорим за дългосрочен договор за наем, тогава се използва годишната ставка. Всеки град и регион на страната има свои собствени показатели за годишна норма и трябва да се спазват. Тази ставка обаче почти никога не включва сметки за ремонт и комунални услуги.

Таксата за ползване на нежилищни помещения се състои от две суми. Първият е цената на наемателя, която се изчислява на базата на разходите за поддръжка на сградата в допълнение към ремонта. Втората част е печелившата част, която касае пряката печалба на собственика на помещението от доставката на сградата.

При изчисляване на таксите за ползване на недвижим имот няма никакво значение с какви дейности ще се занимава наемателят там. Този факт не трябва да се отразява на размера на сумата.

Какво трябва да бъде включено в документа?

Когато съставяте договор за лизинг, трябва да знаете каква информация трябва да бъде включена в него, за да се признае сделката за валидна.

Те включват:

• Името на документа и неговия номер;
• Място и дата на съставяне на договора;
• Лични данни на всяка страна;
• Предмет на споразумението с него пълно описаниеи посочване на документите, които трябва да бъдат приложени;
• Прогнозна стойност на недвижими имоти. Този факт е много важен, защото кога спорни ситуацииили повреда на помещенията, необходимо е да се извърши ремонт или да се компенсират щетите;
• Отговорност на страните. Най-често това се отнася до наемателя и факта, че ако правилата за експлоатация на помещенията са нарушени, той ще трябва сам да покрие щетите. Затова често те веднага сключват застраховка на сградата за сметка на наемателя;
• Описание на разходите и посочване на гражданина, на когото се падат;
• Наемна цена.

Отговорности на страните по договора

Важно е да запомните не само вашите права, но и задълженията на страните. От това ще зависи успехът на сделката.

Наемателят е длъжен да използва помещението само по предназначение и да гарантира, че сградата е в същото състояние, в което го е получил. Ако е необходимо подобни проблемитрябва да се реши незабавно. Забранете различни проверки и анализи на помещенията оторизирани организации, той не може.

Ако говорим за задълженията на наемодателя, тогава той трябва да ги изпълнява своевременно основен ремонтпомещения, монитор добро обслужванекомунални услуги и първоначално прехвърляне на цялата документация за нежилищни недвижими имоти.

Продължителност на сделката?

Мнозина също се интересуват от въпроса за срока на валидност на документа. Тук няма ограничения, така че страните трябва да обсъдят това незабавно и да посочат датата в документа. Ако датата не е посочена, тогава договорът ще остане в сила, докато страните решат да го прекратят. В случай на преждевременно прекратяване на наема, наемателят и собственикът трябва да бъдат уведомени най-малко три месеца предварително. Периодът може да е различен, ако е описан в документа.

Какво трябва да бъде включено в документа?

Много хора забравят да опишат момента по отношение на ремонта на помещенията. По този начин, когато прави изчисление, наемателят може да не получи обезщетение, ако сам е извършил ремонта. По-късно ще бъде много трудно или почти невъзможно да се докаже този факт.

Необходимо е незабавно да се обсъдят всички права и задължения на страните и да се опишат в договора. По този начин могат да се избегнат спорове и съдебни спорове. Но наемът и неговото изчисляване - най-важният въпрос, което е посочено първо в документа.

Ако си спомняте всичко по-горе, тогава в бъдеще не трябва да имате разногласия или спорове с другата страна по сделката. Ще бъдете сгодени търговски дейностизаконно и срещу разумна такса. Основното нещо е да съставите договора правилно и най-добре да го регистрирате при нотариус, за да сте уверени в неговата законосъобразност.

Уважаеми читатели!

Това е бързо и безплатно!Или ни се обадете по телефона (24/7).