В данной мы рассмотрим учет субаренды: земельного участка / недвижимого имущества. Узнаем о документах, налогообложении. Сравним особенности для режимов.

Субаренда (далее - поднаем) - разновидность аренды, означает передачу (пересдачу) уже арендованного имущества либо его части в аренду третьему лицу (группе лиц), субарендатору. Речь идет о земельных участках, жилых и нежилых помещениях, ОС.

Особый порядок учета поднаема законом не предусмотрен. Участники сделки самостоятельно формируют последовательность действий на основании требований законодательства, действующих международных стандартов. Примечательно, правовая основа по части аренды применяется и в отношении поднаема. К ней следует отнести:

Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 615, 618, 631, 638, 647, 660;
Земельный кодекс РФ, ст. 22, 23;
ФЗ № 402 от 6.12. 2011, ст. 9, ч. 1;
действующие ПБУ 10/99, 9/99 и т. д.;
Инструкцию к плану счетов.

Учет субаренды у арендатора, арендодателя, субарендатора

Участниками поднаема прямо либо косвенно становятся: арендатор, арендодатель, субарендатор. И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках. Арендодатель - тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Арендатор (он же наниматель) - тот, кто заключил с владельцем имущества договор аренды (имущественного найма) для временного владения либо пользования его имуществом. Субарендатор (он же поднаниматель) - тот, кто заключил договор субаренды и на его основании получил право пользования имуществом.

В большинстве своем бухгалтерский учет и налогообложение поднаема такие же, как и в случае с арендой. Разница заключается лишь в том, что при поднаеме арендодателем будет арендатор (он же субарендодатель), а арендатором - субарендатор.

Учет имущества, переданного в аренду, у арендодателя (субарендодатель) ведется на субсчете к сч. 01 «ОС» либо сч. 03 («Вложения в материальные ценности»). Учет арендованного имущества у арендатора (субарендатор) осуществляется по ДТ внебалансового сч. 001 «Арендованные ОС».

Если организация (юрлицо) арендует землю, недвижимость, иное имущество для целей своей основной деятельности, то траты учитываются в составе себестоимости услуг, продукции и т. п. При получении прибыли в результате поднаема ее относят на реализационную деятельность (сч. 90.1). Внереализационной прибыль будет при пересдаче имущества по неосновной деятельности.

Траты, понесенные в связи с арендой недвижимости (ремонтные работы, свет и т. д.), причисляют к тратам, снижающим доход. В случае с поднаемом траты делят на связанные с арендуемой площадью и относящиеся к поднаему.

УСН, ЕНВД, ОСНО, ПСН: разница бухучета и налогообложения (для ИП и юрлиц)

Каждая из названных систем предусматривает отдельный порядок налоговых отчислений и платежей, что следует учитывать при ведении налогового учета субаренды. Это одинаково касается ИП и юрлиц. Тем не менее частный предприниматель (физлицо) хотя и обладает фактически правами юрлица, но имеет существенные отличия в бухучете и налоговой составляющей.

Наименование режима	Варианты совмещения налоговых режимов	Налоги к уплате	Действующие ставки	Послабления по уплате сборов
УСН	Организации с ЕНВД; предприниматели с ЕНВД и ПСН	Единый налог УСН, налоги на землю, транспорт, торговый сбор; объект налога - доход либо прибыль, сниженная на траты	Регионы: от 1 до 6% (УСН Доходы); 5 до 15% (УСН Доходы - расходы)	Не платят сборы: на имущество, НДФЛ (исключение - прибыль от дивидентов)
ЕНВД	Организации с ОСН, УСН; предприниматели с ОСН, УСН, ПСН	Единый вмененный, транспортный, на землю; объект налога - вмененный доход	15%	Не надо платить: На имущество, НДФЛ на вмененный доход
ОСН	С ЕНВД, ПСН	НДФЛ, транспортный, имущественный, на землю, торговый и др. в зависимости от объекта налогообложения; объекты налога: имущественные объекты (для предпринимателей - недвижимость), доход от реализации	НДС 0%, 10% и 18%; по прибыли - от 0 до 30%, 20%; по имуществу - 2% (для ИП), 2,2% (организациям), НДФЛ 13% - 30%	–
ПСН	С ОСН, УСН, ЕНВД	Фиксированная сумма патента, земельный, транспортный; объект налога -потенциальный доход за год	6%	Не платят: НДС и НДФЛ по деятельности сообразно патенту, товарный, на имущество

На примере ИП и ООО можно подвести итог по ключевым отличиям: патент возможен только для ЧП, при ОСН предприниматель платит подоходный, а ООО - сбор на прибыль. Причем при калькуляции ущерб предыдущих периодов ЧП не может учесть, а ООО вправе покрыть ущерб за счет дохода текущего года. Не платит предприниматель налог на имущество, задействованное в коммерческой деятельности, а ООО на ОСН платить обязано.

Бухгалтерия участников договора субаренды

Учет субаренды обязывает бухгалтерию участников соглашения отображать арендованное имущество, плату за аренду, НДС, уплаченную госпошлину за регистрацию. Применение счетов бухучета зависит от того, является ли аренда отдельным видом деятельности либо нет.

Траты по обычной деятельности отображают, когда арендуемое имущество задействовано в коммерческой деятельности. Прочие траты бухгалтерия фиксирует, когда имущество при аренде задействуют в непроизводственных целях.

Ключевые контировки, используемые в учете поднаема

Характеристика

ДТ 62 (76), КТ 90.1 (91.1);

ДТ 20 (23, 25, 26, 29, 44), КТ 60 (76);

ДТ 44, КТ 60 (76);

ДТ 91.2, КТ 60 (76);

ДТ 76, КТ 51;

ДТ 19, КТ 76;

ДТ 90.3, КТ 68 субсч. «Платежи по НДС»;

ДТ 68, КТ 51;

ДТ 20, КТ 68

арендная плата за месяц (от субарендатора);

арендная плата за месяц в составе трат по имуществу, задействованному по основной деятельности производственной организации (учет арендатора);

арендный платеж по имуществу, задействованному в основной деятельности торговой организации;

арендный платеж по имуществу, задействованному в непроизводственных целях;

плата за пересдачу прежнему арендатору;

НДС прежнего арендатора;

зачисление НДС (если деятельность облагается НДС);

сбор за регистрацию поднаема;

плата за госпошлину включена в состав трат

Арендодатель причисляет плату за аренду к прибыли на последнее число месяца в бухгалтерии и налоговом учете. На арендный платеж начисляется НДС, после чего арендатору выставляется счет-фактура. Арендатор плату за аренду причисляет к тратам, а НДС принимает к вычету по предъявляемой счет-фактуре ежемесячно на конец месяца.

Некоторые нюансы налогообложения у физлиц и юрлиц при поднаеме

Объектом налогообложения здесь выступает передача имущественных прав (НК РФ, ст. 146), прибыль от реализации их - доход от реализации. (НК РФ, ст. 248, 249). Физлицо получает доход от сдачи имущества в поднаем и уплачивает с него налог по ставке 13%. Юрлицо здесь обязано уплатить с вырученной от поднаема прибыли налог по ставке, предусмотренной применяемым режимом. К примеру, по УСН величина ставки составляет 6 %.

Снизить прибыль от указанных действий можно на стоимость получения имущественных прав и на величину трат по их получению и реализации. Арендодатель уплачивает налог на имущество, амортизацию по ОС.

Субаренда земельного участка облагается НДС в общепринятом порядке, т. к. это считается предоставлением платных услуг третьим лицам (НК РФ, ст. 40, 154, 155). К вычету НДС принимается в составе платежа за пересдачу имущества (по выставлению суммы прежним арендатором).

Документы участников соглашения, отчетность при субаренде имущества

При заключении договора субаренды обязательно оформляется акт приема-передачи имущества (составляется по 2 экземпляра). Причем по земельному участку его следует регистрировать, а в отдельных случаях еще и удостоверять у нотариуса. Стороны-участники соглашения также должны предъявить друг другу ряд документов.

Пример 1. Поднаем участка земли: контировки в бухгалтерии субарендодателя (юрлица)

Организация арендовала участок земли на 5 лет для своих торговых площадей. Спустя полгода, часть арендованного участка была пересдана в поднаем. Бухгалтерия организации отобразила:

ДТ 76, КТ 51 - отчисление денег в счет платы за участок согласно договору аренды;
ДТ 97, КТ 76 - траты за право аренды причислены к тратам последующих периодов;
ДТ 97, КТ 44 - списание трат последующих периодов (ежемесячно);
ДТ 44, КТ 76 - начисление арендного платежа за месяц;
ДТ 76, КТ 51 - отчисление арендного платежа;
ДТ 62, КТ 91.1 - доход от пересдачи участка земли в поднаем;
ДТ 91.1, 68.02 - учтен НДС;
ДТ 51, КТ 62 - получение денег по договору поднаема.

Пример 2. Поднаем парковочных мест: бухгалтерия коммерческой структуры

ООО «Ромашка» арендовало 5 парковочных мест. Из них 3 места было отдано по договору субаренды сотрудникам для личного пользования. Оплату за парковочные места сотрудники производят из своего заработка. Бухгалтерия «Ромашки» зафиксировала:

ДТ 26, КТ 60 - плата за аренду;
ДТ 60, КТ 51 - зачисление денег на счет ООО «Ромашка»;
ДТ 19, КТ 60 - НДС по аренде;
ДТ 68 (НДС), КТ 19 - возмещен НДС;
ДТ 73, ДТ 91.1 - поднаем;
ДТ 70, КТ 73 - удержание денег из заработка сотрудников в счет платежа за поднаем парковочного места;
ДТ 91.1, КТ 68 (НДС) – зачисление НДС по прибыли, полученной в результате поднаема.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Какова правовая разница между арендным договором и соглашением субаренды?

Ответ: Договор поднайма (субаренды) - гражданско-правовое соглашение арендного типа. Базируется на той же правовой основе, что и арендный договор, если иное не предписано особыми нормами о поднайме (участниками соглашения являются наниматель, он же арендатор, и арендодатель). К тому же договор субаренды тесно связан с ключевым первичным договором аренды, на основе которого он составляется.

Вопрос №2: Можно ли сдать в субаренду офис, склад, а стоимость аренды повысить по договору поднаема?

Ответ: Коммерческая недвижимость (нежилое помещение) может выступать в качестве объекта сделок. В законодательстве нет прямого запрета на увеличение арендной платы по договору субаренды.

Вопрос №3: Частный предприниматель на УСН арендует нежилое помещение у ООО на ОСН. Какой ОКВЭД следует выбрать для пересдачи его в поднаем?

Ответ: Вид деятельности по коду 70.20.2 (сдача внаем собственного нежилого помещения).

Вопрос №4: Как отобразить торговой организации предоставление помещения в субаренду?

Используются контировки:

ДТ 62, КТ 91.01(предоставление помещения в поднаем);
ДТ 91.02, КТ 68.02 (НДС);
ДТ 50 (51), КТ 62 (арендная плата).

Вопрос №5: В качестве кого выступают агентства недвижимости, которые сдают арендованные помещения собственников третьим лицам?

Ответ: Агентства недвижимости оказывают посреднические услуги, это не субаренда. Для этих целей используется коды ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и 68.31 «Агентства недвижимости».

По договору Аренды нежилых помещений наша организация будет сдавать часть помещений в субаренду третьим лицам (с письменного согласия арендодателя). Каковы особенности бухгалтерского и налогового учета отношений по договору субаренды у Арендатора?

В большинстве случаев учет и налогообложение субаренды такое же, как и при обычной аренде, только в качестве арендодателя здесь выступает арендатор (иногда его называют субарендодатель), а в качестве арендатора - субарендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В вашей ситуации вы выступаете и как арендатор, и как арендодатель. Арендные платежи (как уплаченные вами арендодателю, так и полученные вами по договору субаренды) начисляйте ежемесячно независимо от факта оплаты (если вы работаете на ОСН).

Обратите внимание: ежемесячные акты об оказании услуг необходимы только в том случае, если это прямо прописано в договоре аренды (субаренды).

При начислении арендной платы арендатору в учете делайте проводки:

Дебет 44 Кредит 60 (76)

Дебет 91-2 Кредит 60 (76)

При начислении арендных платежей от субарендаторов делайте проводки:

– начислена арендная плата;

– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Подробный порядок отражения в учете операций по аренде помещений содержится в материалах Системы Главбух

договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (). Более подробно о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы см. Как заключить договор аренды .

Документальное оформление

Все хозяйственные операции организации должны быть оформлены первичными учетными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

График арендных платежей, акт об оказании услуг аренды , , ).*

Арендная плата

В бухучете расходы в виде арендной платы признавайте ежемесячно (п. 18 ПБУ 10/99).*

Внимание: если арендатор не отражает в бухучете задолженность перед арендодателем и не перечисляет платежи по договору аренды, инспекторы могут решить, что имуществом пользуются безвозмездно. Тогда стоимость арендной платы проверяющие включат во внереализационные доходы на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Судьи такой подход не разделяют (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 15 февраля 2011 г. № А55-5367/2010). Они указывают, что неотражение в бухучете арендных платежей является нарушением правил учета доходов и расходов, но не свидетельствует о том, что у арендатора нет задолженности по арендным платежам. А тот факт, что организация не внесла арендные платежи в установленный договором срок, не означает, что в будущем она не обязана выполнить свои обязательства.

В зависимости от целей использования арендованного имущества отражайте:

либо расходы по обычным видам деятельности, если арендованное имущество используется в предпринимательской деятельности (например, аренда производственного оборудования) ();
либо прочие расходы, если арендованное имущество используется в непроизводственных целях (например, аренда дома отдыха для сотрудников) (п. 11 ПБУ 10/99).

В учете делайте проводки:

Дебет 20 (23, 25, 26, 29) Кредит 60 (76)
– отражена арендная плата по имуществу, которое используется в основной деятельности производственной организации;

Дебет 44 Кредит 60 (76)
– отражена арендная плата по имуществу, которое используется в основной деятельности торговой организации;

Дебет 91-2 Кредит 60 (76)
– отражена арендная плата по имуществу, которое используется в непроизводственных целях.

Инструкции к плану счетов .*

Пример отражения в бухучете арендатора сумм арендной платы. Арендатор использует имущество в основной деятельности

В январе ОАО «Производственная фирма "Мастер"» получило в аренду производственное оборудование. В договоре аренды стороны установили стоимость оборудования в размере 1 200 000 руб.

Ежемесячная сумма арендной платы составляет 100 000 руб. (в т. ч. НДС – 15 254 руб.). Арендатор использует оборудование в производственной деятельности организации.

В январе:

Дебет 001
– 1 200 000 руб. – получено имущество по договору аренды.

Ежемесячно начиная с января:

Дебет 20 Кредит 76
– 84 746 руб. (100 000 руб. – 15 254 руб.) – отражена сумма арендной платы;

Дебет 19 Кредит 76
– 15 254 руб. – отражен НДС, предъявленный арендодателем;

Дебет 68 субсчет «Расчет по НДС» Кредит 19
– 15 254 руб. – принят к вычету «входной» НДС по арендной плате;

Дебет 76 Кредит 51
– 100 000 руб. – перечислена арендодателю сумма арендной платы.

Олег Хороший,

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) ().

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764 , от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763 , ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).*

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).*

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .*

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
– начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).*

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– начислена арендная плата.*

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации

В марте ЗАО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы – 60 000 руб. (в т. ч. НДС – 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 60 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9153 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
– 60 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Авансовые платежи

Арендатор может оплачивать аренду предварительно – авансом.

Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– поступил аванс от арендатора.

После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
– начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
– зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов .*

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.).

В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. ? 18 мес.).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 620 000 руб. – поступил аванс от арендатора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 247 119 руб. (1 620 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– 90 000 руб. – зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 13 729 руб. – предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

Ситуация: как определить для целей бухучета, является ли представление имущества в аренду отдельным видом деятельности организации или это разовая операция

В бухучете организация вправе самостоятельно признать поступления, в том числе от сдачи имущества в аренду, доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями. Исходить в этом вопросе нужно из характера деятельности организации, вида доходов и условий их получения (например, являются ли поступающие арендные платежи постоянным или периодическим доходом организации). Об этом сказано в пункте 4 ПБУ 9/99. Свой выбор организация может закрепить в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).*

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

4. Журнал «Российский налоговый курьер» № 5, Март 2014 Как налоговое бремя при субаренде отличается от налогового бремени при аренде

Очень часто многие собственники торговых центров работают не напрямую с конечными пользователями площадей, а через более крупных арендаторов. А уже последние заключают договоры субаренды с компаниями, торгующими в таких центрах. Иногда встречается и субсубаренда, а то и большее количество этих «субов».

В большинстве случаев налогообложение субаренды такое же, как и при обычной аренде, только в качестве арендодателя здесь выступает арендатор (иногда его называют субарендодатель), а в качестве арендатора - субарендатор. Ведь к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако есть и отличия в плане налогообложения (см. также врезку ниже).

Минфин России не против применения к субаренде норм НК РФ по аналогии

Однако Минфин России не так категоричен. В письме от 20.06.06 № 03-03-04/2/166 финансовое ведомство указало, что для целей налогообложения прибыли все неотделимые улучшения, произведенные субарендатором в объект субаренды, рассматриваются по аналогии с капитальными вложениями в арендованное имущество, произведенными арендатором. Косвенно это подтверждено и в письмах Минфина России от 13.01.12 № 03-03-06/1/9 и УФНС России по г. Москве от 21.05.07 № 20-12/046765 .

Для возможности учесть субарендную плату в расходах количество «субов» имеет значение

На практике нередко заключают и более сложные сделки, когда конечным пользователем помещения становится, к примеру, субсубарендатор. В этом случае в договоре аренды (между собственником и арендатором) должно быть прописано право сдавать имущество не только в субаренду, но и в субсубаренду и т. д. в зависимости от того, сколько «субов» имеется у конечного пользователя.

Без такого прямого разрешения договор субсубаренды суд может признать недействительным (к примеру, решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.06 № А40-12994/06-89-98 , оставлено в силе постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.06, 05.09.06 № 09АП-10131/2006-ГК РФ). Основание - право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. И если владелец управомочил арендатора сдавать имущество в субаренду, это еще не означает, что такое же право он автоматически предоставил и субарендатору.

Если договор признают недействительным, то все платежи субсубарендатора налоговики могут признать необоснованными расходами

Если же договор признают недействительным, то все платежи субсубарендатора налоговики могут признать необоснованными расходами. Соответственно ему грозит доначисление налога на прибыль.*

Если арендатор меняет статус на агента, то субарендатор теряет право на амортизацию неотделимых улучшений

Распространенная ситуация: в силу определенных обстоятельств арендатор меняет свой статус с арендатора на агента. В рамках новых отношений с собственником агент от своего имени, но за счет владельца помещения занимается сдачей его имущества в аренду. При этом обычно субарендаторы продолжают работать в рамках ранее заключенных договоров субаренды.

Казалось бы, для субарендатора ничего не меняется (если уж рассматривать эти отношения по аналогии), поэтому он может продолжать амортизировать неотделимые улучшения, произведенные им. Однако Минфин России с этим не согласен.

Финансовое ведомство разъясняет, что согласно ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Поскольку в рассмотренной ситуации договор аренды прекратил свое действие (был заключен агентский договор), то договор субаренды также прекращает свое действие. Следовательно, уже бывший субарендатор теряет право на амортизацию неотделимых улучшений (письмо Минфина России от 13.01.12 № 03-03-06/1/9).

Если же в договоре аренды просто сменилась одна из сторон (арендатор), но сам договор продолжает действовать, Минфин России не против того, чтобы субарендатор продолжал начислять амортизацию на неотделимые улучшения (письмо от 10.10.08 № 03-03-06/1/574).

Читайте на e.rnk.ru

Еще больше полезных материалов

Передавая часть имущества в субаренду, арендаторы зачастую сталкиваются с налоговыми сложностями. Какая цена договора субаренды не привлечет внимания контролеров? Как учитывать неотделимые улучшения в арендованное имущество? Можно ли принять к вычету НДС по коммунальным платежам?

Для амортизации неотделимых улучшений субарендатору безопаснее получить согласие на их производство не только арендатора, но и собственника

Если стоимость неотделимых улучшений не возмещается, то до момента расторжения договора амортизирует их и платит с них налог на имущество субарендатор, который их произвел (постановления ФАС Московского от 21.08.12 № А40-81740/2011, Ф05-8982/2012 и Центрального от 29.07.11 № А36-3814/2010 округов). Но в общем порядке амортизация неотделимых улучшений возможна, только если на их производство дал согласие арендодатель (п. 1 ст. 256 НК РФ).

По мнению некоторых судов, согласия субарендодателя на проведение улучшений не достаточно - важно получить разрешение собственника

Возникает вопрос: достаточно ли согласия на конкретные улучшения только арендатора (то есть субарендодателя) или нужно получить еще и согласие собственника имущества (арендодателя)? Судебной практики именно по налоговым спорам найти не удалось. Однако если проводить аналогию с гражданскими спорами по вопросам возмещения стоимости улучшений, то получается следующая ситуация.

Есть суды, которые указывают, что, исходя из совокупности положений статей и ГК РФ, согласие собственника имущества является обязательным (к примеру, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.11 № А62-1567/2011). Причем в данном деле суд не убедили аргументы субарендатора о том, что ни положениями статьи 623 ГК РФ, ни условиями договора субаренды не предусмотрена обязанность согласования производимых неотделимых улучшений с собственником. По мнению субарендатора, такая обязанность лежит на арендаторе и закреплена в договоре аренды с собственником. Аналогичный вывод о необходимости согласия собственника имущества содержится и в определении ВАС РФ от 29.11.12 № ВАС-15794/12 .

Другие суды считают, что договор субаренды определяет отношения между арендатором и субарендатором, не затрагивая собственника, который является третьим лицом. И если договор субаренды позволяет субарендатору производить улучшения и арендатор дал на это свое согласие, то этого достаточно (постановления ФАС Московского от 20.04.12 № А40-41216/11-23-347 и Западно-Сибирского от 22.12.11 № А03-5543/2011 округов).

Поскольку стоимость неотделимых улучшений, производимых субарендатором, нередко исчисляется миллионами рублей, то безопаснее все же заручиться согласием собственника на их производство. Даже если последний и не собирается возмещать их стоимость.*

Кому принадлежат неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, после расторжения договора субаренды

В данной ситуации все зависит от того, кому впоследствии передаются неотделимые улучшения.

Вариант первый: неотделимые улучшения передаются собственнику, так как договор аренды расторгается в то же самое время, что и договор субаренды. Ведь исходя из положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ, расторжение договора аренды влечет за собой автоматическое расторжение договора субаренды.

С налоговой точки зрения ситуация здесь такая же, как если бы арендатор передавал собственнику неотделимые улучшения. То есть если владелец имущества давал согласие на производство улучшений (как арендатором, так и субарендатором) и обязался возместить их стоимость, то он принимает их к себе на учет, имеет право амортизировать (п. 1 ст. 258 НК РФ), не платит налог на прибыль с их стоимости при получении (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ) и облагает налогом на имущество. Если же собственник не понес затраты на возмещение стоимости неотделимых улучшений, то и амортизировать их в налоговом учете он не вправе.

Арендатор в данном случае оказывается лишним звеном, которое в налоговых (не хозяйственных) отношениях не участвует.

Вариант второй: неотделимые улучшения передаются арендатору, чей договор с собственником продолжает действовать. Официальных разъяснений по этому вопросу найти не удалось. По мнению автора, в рассматриваемой ситуации налоговое бремя зависит от того, возместил ли арендатор стоимость передаваемых ему неотделимых улучшений.

Если да, то у арендатора появляется возможность поставить эти улучшения на бухгалтерский учет, начать амортизировать их по правилам главы 25 НК РФ, не включать их стоимость в базу по налогу на прибыль и возместить из бюджета НДС, уплаченный со стоимости улучшений (постановление ФАС Уральского округа от 02.02.10 № Ф09-4771/09-С2). При этом арендатор должен платить налог на имущество. То есть все так, как будто он сам произвел эти неотделимые улучшения.

Другая ситуация складывается, если арендатор по условиям договора не возмещает субарендатору стоимость неотделимых улучшений. Затрат он никаких не несет, поэтому по нормам пункта 1 статьи 256 НК РФ амортизировать полученные улучшения не имеет права. На основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ стоимость улучшений в налогооблагаемую базу он не включает, НДС не возмещает.

А вот с налогом на имущество не все так просто. Многие арендаторы просто никак не отражают полученные неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещают. На бухгалтерский баланс их не приходуют, соответственно им не с чего платить налог на имущество. Фактически этот налог не платит никто: субарендатор уже передал их, собственник еще не получил, а арендатор никак не оприходовал.

Многие арендаторы не отражают в учете полученные неотделимые улучшения, стоимость которых не возмещают. Соответственно им не с чего платить налог на имущество

Скорее всего, налоговые органы вряд ли согласятся с такой трактовкой и попытаются обязать арендатора ставить эти улучшения на баланс и платить с них налог на имущество, однако это спорный вопрос. Ведь очень часто неотделимые улучшения заключаются в ремонте под стиль субарендатора. И новый пользователь помещения снова все переделывает под себя. В этом случае оснований для начисления налога на имущество нет, так как фактически первые неотделимые улучшения были переделаны следующим пользователем.

Пролонгация договора субаренды зависит от того, был ли пролонгирован сам договор аренды

Предположим, договор аренды и вслед за ним договор субаренды заключены с правом пролонгации на такой же срок. Однако арендатор не воспользовался своим правом пролонгации, а перезаключил договор аренды - поскольку он не амортизирует неотделимые улучшения, ему все равно, каким именно способом продолжить отношения аренды.

Возникает вопрос: будет ли считаться договор субаренды пролонгирован в случае перезаключения договора аренды на тот же срок? Косвенно из письма Минфина России от 13.01.12 № 03-03-06/1/9 следует, что нет. Раз договор аренды закончил свое действие, то с ним одновременно закончил действие и договор субаренды в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В этом случае существует риск того, что субарендатор потеряет право на дальнейшую амортизацию неотделимых улучшений. Тогда как при пролонгации он имел такую возможность (письмо Минфина России от 25.10.11 № 03-03-06/1/689).

Избежать такой ситуации субарендатор вряд ли сможет. Единственный вариант - при подписании договора субаренды обязать арендатора сообщать в установленный срок о перезаключении договора аренды. Но поскольку на практике условия договора обычно диктует арендатор, то субарендатору трудно на это повлиять.*

На практике заключают договор субаренды на 11 месяцев, когда срок действия договора аренды заканчивается через 2-3 месяца

Нередко субарендатор заходит на торговую площадь, когда договору аренды остается действовать 2-3 месяца. Но договор субаренды на такой маленький срок никого не заинтересует. Поэтому стороны прибегают к следующему варианту действий. Арендатор заключает с собственником новый договор аренды, который вступает в силу после завершения действия текущего договора аренды, то есть через 2-3 месяца. А в договоре субаренды прописывается, что он заключается, к примеру, на 11 месяцев на основании договора аренды 1 и договора аренды 2.

Субарендатор может и не знать, что его договор прекратил действие

На практике возможна такая ситуация, когда договор аренды расторгают досрочно, к примеру, если арендатор нарушил условия соглашения. Последний должен уведомить субарендатора об автоматическом расторжении договора субаренды. Однако это бывает не всегда.

В частности, в случае попытки расторгнуть длительный договор аренды может сложиться конфликтная ситуация, когда собственник и арендатор будут судиться по поводу расторжения. Если арендатор будет считать, что его договор аренды продолжает действовать, а суд впоследствии встанет на сторону собственника, то субарендатор и возможные субсубарендаторы будут находиться в сложной ситуации. Получается, они несли затраты в период, когда их договор субаренды (субсубаренды) уже не действовал.*

К примеру, ФАС Западно-Сибирского округа рассматривал спор, в котором арендатор, считая договор аренды действующим до момента регистрации соглашения о расторжении, заключил с пользователем помещения договор субаренды. Однако суд признал договор аренды расторгнутым на момент подписания соглашения о расторжении, а не его регистрации. В итоге договор субаренды был признан недействительным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.13 № А03-17723/2012).

Если субарендатор осуществлял расходы по ремонту помещения или по его содержанию во время, когда его договор уже не действовал, то такие затраты не смогут уменьшать налогооблагаемую прибыль. При этом субарендатор еще при подписании договора аренды может возложить на арендатора материальную ответственность за несвоевременное сообщение о расторжении договора субаренды.*

*информация размещена в ознакомительных целях, чтобы поблагодарить нас, поделитесь ссылкой на страницу с друзьями. Вы можете прислать интересный нашим читателям материал. Мы будем рады ответить на все ваши вопросы и предложения, а также услышать критику и пожелания по адресу [email protected]

Прежде всего отметим, по ссылке http://грузчики-краснодар.рф/ Вас ждут грузчики , чтобы помочь Вам перевезти любые вещи и оборудование в новый гараж. Аренда гаража выгодна обеим сторонам, как арендодателю, так и тому, кто снимает (арендатору). Если у арендодателя есть свободный гараж, который не используется, то, во-первых, с него можно получать прибыль, чтобы он не стоял без дела. Во-вторых, гараж не должен находиться без присмотра.

Арендатор решает свою проблему, у него появляется место для хранения, чаще всего это автомобиль, но бывает и что-то другое, строительный инструмент, мотоцикл, или лодка, например. Иногда гараж арендуют даже под бизнес, чтобы открыть в нём СТО или пункт приёма металлолома. Какие же подвохи могут встречаться обеим сторонам, и как их обойти?

Договор

Главное - составлять договор аренды, в котором прописываются все главные положения. Указывается арендная плата и сроки её погашения. Целевое назначение гаража - под хранение авто или чего-то другого, под бизнес, вдруг арендатор захочет там спрятать контрабанду или наркотики? Если договора нет, обвинить в противозаконных действиях смогут владельца гаража. Также в договоре стоит прописывать отдельным пунктом, на каких условиях расторгается договор аренды.

Часто бывает так, что арендатор не платит за аренду, при этом скрывается и не хочет отдавать ключи. Арендодатель должен иметь право при наличии опредёленной суммы долга спилить замок с гаража и установить свой. В противном случае, если такого пункта нет, а замок спилен, арендатор может обвинить собственника в чём угодно.

Как требовать погашения долга по аренде

Как говорится «вода камень точит», можно названивать к недобросовестному арендатору и требовать с него оплату долга. Возможно, он и заплатит, чтобы от него отстали. Потом нужно такого «арендатора» срочно выселять, если он не платит без уважительной причины или из-за неплатёжеспособности. Объявления по аренде гаражей помогут быстро найти нового клиента.

Когда арендатор вообще не реагирует, на него подают в суд. Правда, для этого необходимо предоставить договор аренды и акты выполненных работ. Эти акты должны быть подписаны арендатором, что подтверждает сам факт пользования.

Арендатору, в свою очередь, лучше всего вносить платежи через банк, если отдавать деньги лично в руки, то не будет доказательства оплаты.

Обустройство

Бывает так, что при длительном пользовании арендатор делает некоторые улучшение и обустройство гаража, он может провести свет, заменить ворота и прочее. Все это обуславливается в договоре, отдельным пунктом может быть сказано, что арендатор не имеет права ничего делать с гаражом, проводить ремонты и улучшения без согласия арендодателя. Но бывает и так, что на стоимость проведённого ремонта уменьшают арендную плату за гараж. Все улучшения должны остаться неотъемлемой частью гаража, иначе арендатор по окончании срока может снять ворота, или счётчики, кабель и увезти с собой.

Субаренда

Иногда встречается и такая ситуация, когда гараж сдаётся в субаренду. Находится хитрый посредник, который снимает гараж с целью сдать его по более высокой цене другому арендатору. Чтобы такого не случилось, в договоре необходимо прописать «без права субаренды».

ДОГОВОР АРЕНДЫ № ________

(гаражных боксов)

г. Томск «_____» _______ 2012г.

2.5. Стороны при исполнении договора руководствуются Экологической политикой «Транснефть» (Приложение).

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Общая сумма ежемесячной арендной платы согласно Приложению № 1, Приложение к данному договору. Начисление арендной платы начинается с даты фактической передачи боксов №№ 3, 4 ,5 ,6 Арендатору с 01.11.2012г.

3.2. Оплата производится согласно графика (Приложение) путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 20 числа каждого следующего месяца, начиная с первого месяца аренды на основании выставленных Арендодателем счетов и счетов-фактур оформленных в соответствии с требованиями п. 5, 6 ст. 169 НК РФ.

3.3. Датой оплаты считается день списания денежных средств с расчетного счета Арендатора.

3.4. Для осуществления расчетов Арендодатель обязан не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за отчетным предоставить Арендатору счет на оплату и оригинал счет-фактуры за отчетный месяц.

3.5. Цена Договора составляет ___________ (______________) руб. _____коп, в том числе НДС 18%.

3.6. Оплата электроэнергии и теплоэнергии включается в арендную плату, указанную в п.3.1.

3.7. В связи с увеличением тарифов на энергоносители и коммунальные услуги цена договора может быть увеличена по письменному согласованию с Арендатором.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения обязанностей, указанных в п. 3.2. Арендодатель вправе предъявить Арендатору требование об уплате пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

4.2. В случае неисполнения обязанностей, указанных в п. 3.4. Арендатор вправе предъявить Арендодателю требование об уплате пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, указанной в п. 3.5. настоящего договора.

4.3. В случае если после подписания договора Арендодатель не передаст боксы, или Арендатор будет уклоняться от приемки гаражных боксов в аренду, в соответствии с п. 2.1.1 и 2.3.1, с виновной стороны другая сторона вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы арендной платы, предусмотренной п.3.1 настоящего договора, за каждый день неисполнения данного обязательства.

4.4. В случае предоставление Арендодателем первичных учетных документов не соответствующих требованиям законодательства РФ и не устранения Арендодателем недостатков указанных документов в пятидневный срок, Арендатор имеет право предъявить Арендодателю требование об уплате штрафа в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1 Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует по ____________г. Условия договора распространяются на правоотношения сторон возникшие с __________г.

5.2 Любая из сторон имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор, предварительно уведомив другую сторону за 30 (тридцать) дней до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, в случае действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и неопределенной при данных условиях обстоятельств, возникших помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть и избежать, в том числе природные стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения), эпидемии, блокада, эмбарго, гражданские волнения, военные действия. Течение срока действия договора на время таких обстоятельств приостанавливаются.

6.2. Свидетельство, выданное соответствующим компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия продолжительности действия непреодолимой силы.

6.3. Сторона не исполняющая обязательства по настоящему договору в следствие действия непреодолимой силы, должна незамедлительно известить другую сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по договору.

6.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 месяцев, настоящий договор может быть расторгнут любой стороной путем направления письменного уведомления другой стороне, после чего производится окончательные расчеты между сторонами по договору.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Ежемесячно стороны обязуются составлять и утверждать акты сверок по исполнению обязательств. Срок рассмотрения и утверждения акта сверки, полученного от другой стороны, 3 рабочих дня.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами и в претензионном порядке. Срок ответа на претензию – 10 дней с момента ее получения.

8.2. В случае не возможности разрешения споров путем переговоров и направления претензии, стороны передают их на разрешения в Арбитражный суд по месту на хождения ответчика

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АРЕНДАТОР АРЕНДОДАТЕЛЬ

Открытое акционерное

общество «Центрсибнефтепровод»

Юр. адрес: Россия, г. Томск

Набережная реки Ушайки, 24

__________________ ________________

Расчет арендной платы

наименование показателей

примечание

руб./месяц

Приложение

к договору аренды № ______от «____» ________ 201__г.

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ в 2013г.

Адрес здания _______________
Общая площадь здания м2__________________

Общая полезная площадь здания м2_________________________________

инвентарный номер	наименование основного средства	дата постановки на учет	первона-чальная стоимость, руб.	восстановитель - ная стоимость, руб.	остаточная стоимость на момент заключения договора аренды, руб.	срок полезного использования	амортизационные отчисления в месяц, руб.	среднегодовая стоимость имущества, руб.


Расчет арендной платы

	наименование показателей				примечание
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц
		руб./месяц

		руб./месяц

		руб./месяц