Может ли школа сдавать помещения в аренду. Как арендовать помещение в школе

Сдача имущества, закрепленного за школой, в аренду

Учредитель закрепляет имущество за государственными и муни­ципальными образовательными учреждениями на праве оператив­ного управления (ст. 120 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 39 Закона РФ «Об обра­зовании»).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Согласно ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение в отноше­нии закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, уста­новленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения,пользования и распоряжения им. В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. В уставе образова­тельного учреждения должен быть урегулирован порядок деятельнос­ти образовательного учреждения по сдаче имущества как форма ис­пользования имущества, закрепленного за образовательным учреж­дением, и осуществления предпринимательской деятельности (пп. 6 п. 1 ст. 13 Закона РФ «Об образовании»).

Кроме этого, Закон РФ «Об образовании» в ред. Федерального за­кона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ устанавливает необходимость отразить в разделе устава, посвященном структуре финансовой и хо­зяйственной деятельности, «запрет на совершение сделок, возмож­ными последствиями которых является отчуждение или обременение имущества (то есть появление прав на имущество у третьих лиц), зак­репленного за образовательным учреждением, или имущества, при­обретенного за счет средств, выделенных этому учреждению собствен­ником образовательного учреждения» (пп. 6 «д» п. 1 ст. 13). Данное требование при буквальном толковании ставит под сомнение саму возможность сдавать имущество государственных и муниципальныхобразовательных учреждений в аренду. Правоприменительная прак­тика показывает, что отношения по сдаче школьного имущества в арен­ду осуществляются на основании п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образо­вании», согласно которому образовательное учреждение вправе выс­тупать в качестве арендатора и арендодателя имущества, при этом не устанавливаются какие-либо исключения для государственных или муниципальных учреждений.

Упомянутый Федеральный закон № 122-ФЗ исключил из Закона РФ «Об образовании» и нормы, устанавливающие особенности сдачи в аренду имущества государственного или муниципального образова­тельного учреждения - необходимость получения согласия на сдачу имущества в аренду от учредителя. Однако это не означает, что теперь школы могут безо всяких ограничений, без ведома учредителя сдавать имущество в аренду. Ведь в любом случае заключению договора арен­ды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого до­говора для обеспечения образования, воспитания, развития детей,которая проводится учредителем . Если в результате экспертной оцен­ки установлена возможность ухудшения указанных условий, то договор аренды не может быть заключен. А если такая экспертиза не проводи­лась, договор аренды может быть признан недействительным (п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российс­кой Федерации»). На федеральном уровне никак не урегулирована про­цедура и критерии проведения экспертной оценки. Поэтому фактичес­ки учредитель имеет достаточно большую свободу усмотрения при про­ведении экспертной оценки, и на практике она приравнивается к даче его согласия на сдачу имущества в аренду. В приложении № 6 приведе­на примерная форма акта экспертной оценки, разработанная Комите­том по образованию Санкт-Петербурга.

Следует специально отметить неправомерность сдачи имущества, закрепленного за государственными и муниципальными образова­тельными учреждениями, собственником. Как было отмечено выше, по общему правилу арендодателем имущества выступает его соб­ственник, однако Гражданский кодекс РФ, определяя права учрежде­ния и собственника имущества, закрепленного за ним, не предусмат­ривает право собственника по своему усмотрению распоряжаться имуществом, закрепленным за образовательным учреждением, за исключением случаев изъятия излишнего, неиспользуемого либо ис­пользуемого не по назначению имущества. Собственник вправе рас­порядиться имуществом по своему усмотрениютолько после его изъятия, т.е. прекращения права оперативного управления образо­вательного учреждения (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Таким образом, местная администрация, выполняющая полномо­чия собственника имущества муниципальной школы, вправе сдать в аренду или иным образом распорядиться имуществом школы только после его изъятия в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 296 ГК РФ, и прекращения права оперативного управления учреждения на такоеимущество. Такой позиции придерживается и судебная практика (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Москов­ского округа от 20 января 2005 г. по делу № КГ-А40/12160-04).

Договор аренды должен соответствовать требованиям главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Договор аренды любого имущества, стороной которого является школа, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижи­мого имущества - зданий, сооружений, помещений школы, заклю­ченный на срок не менее года, подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним проводится территориальным органом Федеральной реги­страционной службы Министерства юстиции РФ, действующим на тер­ритории соответствующего регистрационного округа по месту нахож­дения недвижимого имущества (п. 1 ст. 9 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним»).

С заявлением о государственной регистрации права аренды недви­жимого имущества может обратиться одна из сторон договора арен­ды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помеще­ния в них или части помещений, к договору аренды недвижимого иму­щества, представляемому на государственную регистрацию прав, при­лагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обознача­ются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуе­мой площади. Договор аренды помещения или части помещения ре­гистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним»).

В приложении № 5 представлена модель договора аренды помеще­ния школы для осуществления продажи канцелярских товаров и учеб­ной литературы.

Бюджетный кодекс РФ рассматривает средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользова­ние или во временное пользование имущества, находящегося в госу­дарственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, как доходы соответствующего бюджета (п. 1 ст. 42). Поступившие от сдачи имущества в аренду средства обычно отражаются на лицевых счетах бюджетных образовательных учреждений, открытых в органах казначей­ства, и направляются на их содержание в качестве дополнительногоисточника бюджетного финансирования. Такая норма должна присут­ствовать в региональном или муниципальном бюджете (в зависимости от того, кто является собственником учреждения) на соответствующий год*. Таким образом, доходы от аренды имущества государственных и муниципальных образовательных учреждений могут рассматриваться как источник дополнительного финансирования школы только при на­личии специального решения учредителя-собственника.

Для проведения корпоративного турнира, товарищеского футбольного матча или для глобальных соревнований целой группы команд организатору необходимо позаботиться о наличии свободного спортивного помещения, удовлетворяющего требованиям регламента соревнований.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если такого помещения нет в собственности, его можно арендовать. О правилах, условиях и важных нюансах аренды спортивного зала мы расскажем в нашей статье.

Условия

• Параграф 1 Главы 34 (общие положения об аренде);
• Параграф 4 Главы 34 (об аренде зданий – нормы применяются, если спортивный зал представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение).

А это значит, что договор аренды спортивного зала будет заключаться с применением стандартных условий договора аренды нежилого помещения, с некоторыми специфическими нюансами.

Вот что должно быть в обязательном порядке:

1. Описание объекта аренды.

Следует указать площадь спортивного зала, адрес его нахождения, этаж (если спортзал находится в составе здания или сооружения).

1. Срок аренды.

Кодекс позволяет брать в аренду помещения на любые сроки, в том числе, и на минимальные. Снять спортзал можно хоть на неделю, хоть на час. Главное – это указать конкретные сроки в соглашении, иначе аренда будет считаться бессрочной.

1. Порядок предоставления имущества.

Арендодатель, являющийся собственником спортзала, обязан передать имущество в надлежащем виде. При осмотре стороны выявляют недостатки и указывают на них в договоре. Если недостатки оговорены, арендодатель не несет за них ответственность, в противном случае арендатор может требовать безвозмездного устранения таких недостатков за счет арендодателя.

1. Ответственность сторон.

Здесь описываются меры, которые будут приняты в случае нарушения одного или нескольких условий договора.

1. Действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

В договоре отдельный раздел можно посвятить и правилам, действующим в случае наступления непредвиденных обстоятельств.

1. Арендная плата.

Арендная плата – существенное условие договора аренды. Если спортзал сдается на продолжительный срок, необходимо указать на периодичность платежей. Разовая аренда предполагает единовременную оплату в сроки, установленные соглашением сторон.

1. Дополнительное оборудование.

Спортивный зал может сдаваться с наличием дополнительного инвентаря:

• футбольные мини-ворота;
• баскетбольные кольца;
• стенки;
• скамейки;
• стулья;
• мячи;
• тренажеры и иное спортивное оборудование.

В таком случае, стороны дополнительно составляют акт приема-передачи, в котором описывается состояние имущества на момент передачи и обязанность арендатора вернуть оборудование и инвентарь в исправном состоянии.

Как снять

Аренда зала – это несложная процедура, если четко следовать инструкции.

Аренда спортзала, в общем-то, состоит из двух составляющих:

• спортивная часть;
• юридическая часть.

Под спортивной частью понимается определение цели, ради которой снимается помещение. В зависимости от цели, спортзал должен быть просторным или, наоборот, компактным, с наличием дополнительного оборудования (к примеру, турников и брусьев при проведении соревнований по спортивной гимнастике) или без такового (например, при занятиях по легкой атлетике).

В зависимости от целей, также нужно:

• оценить качество напольного покрытия, в особенности, если планируются соревнования по баскетболу (качество паркета при игре в баскетбол наиболее важно);
• оценить качество разметки, нанесенной на спортивной площадке – есть ли недостатки, потертости и др.;
• проверить наличие футбольных мини-ворот и баскетбольных колец, их надлежащее функционирование, наличие сеток;
• посмотреть на качество отделки спортзала – ремонт должен производиться своевременно;
• как организовано освещение, наличие достаточного количества естественного света;
• наличие и работоспособность микрофона, громкоговорителей, электронного табло;
• кабинки для переодевания спортсменов;
• места для болельщиков и судей;
• прочие нюансы.

Если у организатора соревнований нет вопросов к арендодателю по спортивной части, необходимо переходить к самой сложной части – юридическому оформлению сделки.

Юридическое оформление включает в себя:

• составление договора и акта приема-передачи;
• регистрация договора в Росреестре в случае, если срок аренды спортзала превышает 1 год.

Какие нужны документы

Чтобы снять зал в аренду, арендатору не потребуется собирать кучу документов. Достаточно паспорта, если сделка будет совершаться физическим лицом, или свидетельства о регистрации юрлица – для организаций различных форм собственности.

На основании Кодекса, арендодатель может являться только собственником сдаваемого помещения.

Таким образом, ему нужно подтвердить свое право владения, предъявив арендатору свидетельство о праве собственности на спортивный объект и земельный участок под ним (в случае отдельно стоящего здания).

Заключение договора и его образец

Договор нужно заключать в письменной форме, если:

• срок аренды более 1 года;
• или одной из сторон сделки является юридическое лицо.

В договоре нужно прописать все существенные условия, указанные в Главе 34, и, при необходимости, добавить собственные.

Типовой образец договора аренды спортивного зала доступен чуть ниже:

Почасовая аренда спортивного зала

Почасовая аренда понадобится в случае проведения соревнований или групповых занятий спортом. Очень удобно, если нужно снять спортзал для проведения разового мероприятия – достаточно заключить договор на нужное количество часов, провести мероприятие и сдать объект в первоначальном состоянии.

В школе

В каждой общеобразовательной школе есть спортивный зал, в котором занимаются различные возрастные группы.

Спортивные залы в школах обычно содержат весь необходимый инвентарь и оборудование для успешных занятий спортом. Поэтому аренда школьного спортзала – удобное и очень выгодное решение.

Школы учреждаются управлением образования местного органа администрации. Все школьное имущество принадлежит школе на праве оперативного управления. Фактическим владельцем имущества является орган местной власти.

Законодательно сдавать школьные помещения в аренду разрешается, однако соответствующее условие должно быть прописано в Уставе школы.

Тем не менее, школьные помещения во всяком случае нельзя использовать в целях:

• торговли алкогольной или табачной продукцией, для рекламы алкогольной или табачной продукции;
• организации собраний политических партий и общественных движений;
• ведения религиозной деятельности.

По поводу остальных видов предпринимательской деятельности ничего не сказано. Уточняется лишь то, что деятельность не должна мешать осуществлению учебного процесса.

Потенциального арендатора школьного спортзала ожидает:

• экспертиза, проводимая учредителями школы, в целях установления возможности ухудшения условий обучения в результате сдачи спортзала в аренду;
• участие в аукционе (торги не проводятся в случае, если площадь спортзала меньше 20 кв. м., и его площадь не превышает 10 % от общей площади школы).

Даже тот факт, что арендатор успешно пройдет через этап экспертизы и проведения торгов, и все-таки выиграет право на аренду спортзала, еще не означает, что собственник муниципального имущества не расторгнет контракт.

В случае реализации какого-либо учебного процесса или внеурочных спортивных занятий муниципалитет имеет полное право досрочно расторгнуть контракт.

Несмотря на то, что аренда школьного спортзала – более сложная и многогранная процедура, чем аренда у простого собственника, все же есть некоторые преимущества:

• низкая арендная плата;
• удобное расположение;
• оборудованные кабинеты и залы.

Пошаговая инструкция по съему спортивного зала в составе общеобразовательной школы:

1. Поиск учреждения, сдающего помещение в аренду.

Подойдет как “личная разведка”, так и по телефону. Можно обзвонить все школы города и узнать, есть ли возможность аренды.

1. Оценка транспортной доступности.

Школа должна находиться по возможности в центре города, чтобы участники соревнований или потенциальные клиенты фитнес-центра могли удобно добираться.

1. Предварительный осмотр.

В процессе осмотра нужно выяснить – есть ли все необходимое для работы оборудование и спортивный инвентарь? Если все есть, следует обсудить с директором порядок пользования дополнительными принадлежностями и правила их возврата.

1. Заявление на имя директора школы.

Если сторон все устраивает, на имя директора пишется заявление в свободной форме с просьбой предоставить в аренду соответствующее помещение.

1. Заключение арендного контракта.

После рассмотрения заявления директор обязан направить информацию в управление образования по муниципальному району.

Ирина Самойлова

71780

14

Обрадуем наших читателей с первых строк: арендовать помещение в школе можно, это прямо предусмотрено законом. Более того, такая сделка часто выгодна обеим сторонам отношений. Оборудованные классы, спортивные и актовые залы, медицинские кабинеты - прекрасные места для частной практики репетиторов, психологов, массажистов, фитнес-тренеров и так далее. Ну, что заинтриговали? Тогда давайте выяснять, как арендовать недвижимость в школе, на что обратить внимание.

Фото с Flickr.com/Jodie Dee McGuire

Основные моменты

• Школа как образовательное учреждение владеет своим имуществом на праве оперативного управления. Что это значит? Фактическим распорядителем является муниципальное образование города, района. Например, администрация, комитет по управлению имуществом. Собственники и учредители поименованы в уставе школы. Таким образом, учебное заведение вправе распоряжаться своим имуществом с согласия собственника.
• Законодательно запрещено использовать недвижимость образовательного учреждения:

• для торговли алкогольной или табачной продукцией, а также ее рекламы;
• для организации собраний политических партий;
• для ведения религиозной деятельности.

По поводу остальных видов предпринимательства ничего не сказано. Уточняется лишь то, что деятельность не должна мешать образовательному процессу.

• Устав школы должен содержать пункт о возможности передачи во временное владение недвижимости.
• Учредителями проводится экспертиза, которой устанавливается возможность ухудшения условий обучения. Если такая возможность установлена, то получить в аренду помещение не удастся. По сути, это субъективная оценка, требования и параметры которой ничем не регулируются.
• Для того, чтобы получить во временное владение помещение образовательного учреждения необходимо почувствовать в аукционе. Подробнее об аукционах на право аренды читайте в статье «Как арендовать землю у государства» . Исключение: объект аренды - часть здания не больше 20 кв.м., при условии, что это площадь не превышает 10% от общей площади школы. В этом случае торги не проводятся.

Преимущества аренды помещения у школы

• Низкая арендная плата.
• Хорошее расположение.
• Оборудованные кабинеты и залы - наличие компьютеров, тренажеров, учебных материалов и литературы.
• Большая клиентская база, не выходя из офиса.
• Возможность обойтись без процедуры торгов.

Почасовая аренда в школе: что это, и кому подходит

Если Вы только начинаете свой бизнес в сфере образовательных или консультационных услуг, то нет смысла заключать стандартныйдоговор аренды. В кабинете можно проводит часовые занятия по иностранному языку, психологические тренинги для подростков и их родителей. Помещение на пару часов актуально, если у Вас не так много клиентов, и они не разбросаны по времени.

Что должно быть в договоре:

• Полный срок, например - в течение года ежедневно с 17–00 до 19–00.
• Описание помещение - расположение, площадь и наполнение. При этом, подробно описать наполнение помещение - количество компьютеров, их техническое состояние, мебель и так далее можно как в самом договоре, так и в дополнительном акте передачи.
• Размер платы за час - примерная стоимость по Москве 200–500 рублей. Для сведения - час репетитора по английскому стоит от 1000 рублей и выше.
• Цель использования.
• Санкции за несоблюдение срока оплаты.
• Расторжение и изменение договора.

Это основные моменты, остальное зависит от конкретной ситуации. Названные нюансы подходят и для обычной аренды на год и более.
Внимание: подписывая договор, сконцентрируйтесь на описании состояния помещения и санкциях за порчу имущества.

Стандартная аренда помещения в школе

Если вы снимаете помещение в школе без указания на почасовой характер, то вы сможете им пользоваться в течение всего дня. Примерная плата - от 5 до 15 тыс. руб. в месяц. Стоимость должна устанавливаться на основании экспертной оценки. Как правило, в образовательных учреждениях аренда на 15–20% дешевле, чем в крупных бизнес-центрах того же района.

На что обратить внимание

1. Долгосрочное распоряжение, больше одного года регистрируется в юстиции, краткосрочное нет.
2. Прежде чем переносит стены или красить их в яркий цвет - прочитайте договор. Переоборудовать нельзя - это общее правила. В договоре может быть отдельно предусмотрена такая возможность. Что касается ремонта, то этот момент тоже оговаривается отдельно. Сложившаяся практика - капитальный делает арендодатель, текущий - арендатор.
3. Коммунальные платежи обычно рассчитываются отдельно от арендной платы.

Поиск и разведка

Поищете школу, у которой уже есть опыт в сдаче имущества в аренду, меньше проблем и вопросов. Оцените транспортную доступность - удобно ли будет вам и вашим клиентам добираться. Наладьте контакт с директором, если позволяет финансовое положение, спросите, в чем нуждается школа и принесете это в дар. Переговорите с директором о наличии незадействованных кабинетов, попросите посмотреть. Оцените помещение, есть ли техника, обучающие материалы, каково общее впечатление от кабинета.

Официальный

Когда доверие установилось, пишите письмо на имя директора с просьбой предоставить помещение во временное пользование, сразу указывайте цели, срок и подтверждайте статус ИП или другого юридического лица.

Ожидание

Письмо передадут в администрацию, а там проведут экспертизу и решат можно или нельзя предоставить кабинет.

Договор

Пока будут думать собственники имущества, не теряйте времени и вы. Запишите все нюансы, которые могут возникнуть в процессе и постарайтесь их урегулировать на этапе согласования условий. Можете с помощью юриста подготовить свой вариант договора, кто знает, может он придется администрации школы по вкусу.

Школа – это, прежде всего, собственность государства. Обычным договором об аренде нежилого помещения не обойтись, если речь идет о необходимости арендовать территорию, официально принадлежащую школе. Но выгода от такой аренды может быть обоюдной – как для желающих развить свой бизнес на школьной территории, так и самому учебному учреждению. Внимание первого ориентировано на недорогую стоимость аренды из-за того, что помещение бюджетное, а второго – на возможность привнести в бюджет заведения лишние средства, которые для школ просто необходимы.

Всякое учреждение имеет право действовать в отношении своих зданий и помещений на собственное рассуждение, не выходя за рамки своего целевого назначения, о чем гласит ст. 296 в Гражданском Кодексе Федерации. А вот 39 статья российского Закона «Про образование» разрешает заведению выступать в роли арендодателя. Важная деталь:

• учебное заведение должно иметь устав, в котором было бы описано, в каком порядке и под какие условия происходит сдача в аренду хозяйственных и других помещений учебного здания;
• этот же устав обязуется наложить запрет на невыгодные сделки, вследствие которых вероятно отчуждение школьных помещений, а это недопустимо.

Как школе правильно сдать в аренду помещение или территорию?

Чтобы не допустить ошибок и не наткнуться на скандал или судебное обязательство, учредители школьного заведения должны побеспокоиться о таких деталях заключения арендной сделки:

• школа не имеет права без обращения в специальные Фонды сдавать помещения площадью более 200 кв. м;
• в некоторых случаях можно предусмотреть дополнительный документ или договор, где будут согласованы между сторонами способ и порядок возмещения расходов государственной структуре по тепло-, электроэнергии, водоснабжению и канализации;
• местные структуры самоуправления могут предоставлять школам специально разработанные методики по расчету стоимости аренды, возмещения коммунальных расходов, порядок оплаты и прочее;
• учредитель учебного заведения должен заключить отдельный договор, если в аренду идет также школьное оборудование и имущество вне помещения;
• прежде чем подписывать договор, проводится оценка эксперта, который должен выяснить риски и последствия, что могут сказаться на репутации заведения и процессе образования. Инициатор такой оценки – сам учредитель, в последующем именно он контролирует использование помещений и несет ответственность;
• если экспертная оценка выявит, что предстоящая аренда будет иметь негативное влияние на учебу детей, заключение договора недопустимо;
• без предварительной экспертизы или в результате выявленных позже нарушений, в ходе экспертной оценки, договор будет признан недействительным;
• оценка имеет субъективный характер, в законе нет предпосылок и критериев к ее осуществлению.

Что нужно знать бизнесмену, заключающему договор аренды со школой?

Арендатор также может пострадать из-за просчетов сделки со школой или ошибок договора, который регламентирует все отношения между бюджетным заведением и частным бизнесом (будь это юридическое лицо, либо же физическое). Арендатор должен учесть следующие нюансы:

• изучить законы государства об аренде, подготовить договор по правилам и требованиям закона РФ, что можно детальнее рассмотреть в главе 34 Гражданского Кодекса;
• так как заведение (школа) имеет государственную принадлежность, то аренда, которая планируется арендатором, превышает по срокам 1 год, должна быть известна службам государственной регистрации. То есть, такой договор, длительностью больше года обязан быть зафиксированным в органах Федеральных регистрационных служб по местности. Достаточно обращения любой одной стороны в эти органы для фиксации договора.

Учредители учебных заведений и арендаторы должны знать, кому принадлежит выручка от аренды госпомещения. В Бюджетном кодексе указано, что выручка от аренды, рента, которую получает школа от арендатора, принадлежит соответствующему бюджету (учреждения), но только после уплаты налоговых обязательств и сборов государству, а также налога на землю в некоторых отдельных случаях.

Правовые основы
В статье 43 Закона РФ «Об образовании» предусмотрено, что материальные средства образовательного учреждения, закрепленные за ним учредителем, используются им в соответствии с его уставом. В Федеральном законе «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в статье 27 определено, что за высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения.

На практике образовательные учреждения могут являться:
арендодателями, выделяя в аренду другим сторонним организациям, закрепленные за ними земельные и служебные площади, движимое и недвижимое имущество;
арендаторами недостающих им для осуществления предусмотренных их уставами образовательной, научно-исследовательской, производственно-хозяйственной деятельности, у сторонних организаций земельных и служебных площадей, движимого и недвижимого имущества.
В обоих случаях образовательные учреждения должны предварительно тщательно рассчитать и обосновать необходимость и объемы аренды, ее сроки, размеры финансовых расчетов и заключать договоры аренды со сторонними организациями в соответствии с требованиями гражданского законодательства в части аренды.
Особое внимание образовательные учреждения должны уделять решению финансовых вопросов аренды, включая цену договоров аренды; предотвращению финансовых рисков, в случаях нарушений условий договоров; обеспечению возможностей возмещения материального ущерба; при изменении внешних финансовых условий вносить необходимые уточнения в цену договора, чтобы избежать убыточность аренды, вплоть до расторжения договора в судебном порядке.
Гражданское законодательство определяет порядок осуществления права собственности и других вещных прав.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) определены: право оперативного управления; распоряжение имуществом учреждения; общие положения об аренде, в том числе об аренде зданий и сооружений.
В статье 296 Гражданского кодекса РФ определено, что:
учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества, и если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества;
собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества; имуществом, изъятым у учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
С 1 января 2011 года вступила в силу новая редакция статьи 298 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 8 мая 1020 года №83-ФЗ):
бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом; остальным имуществом, находящемся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение распоряжается самостоятельно, если иное не установлено законом;
бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доход деятельность (лишь постольку поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано) при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах; доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.
Что касается арендных отношений, то общие положения об аренде изложены в Гражданском кодексе РФ в главе 34 «Аренда».
Так, в статье 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; доходы, полученные арендаторами в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного изменения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора (ст. 612 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имуществом;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время проверки (ст. 622 КГ РФ).
Финансовые вопросы аренды отражаются в образовательном учреждении в его учетной политике, в бухгалтерском учете, в том числе на забалансовых счетах. При этом руководствуются требованиями соответствующих нормативных правовых актов Минфина России.

Как использовать право
Общегосударственными и ведомственными органами, осуществляющими финансовый контроль, проводятся проверки в образовательных учреждениях целевого и эффективного использования ими имущественного комплекса.
Так, при проверке комиссией Минобрнауки России финансово-хозяйственной деятельности Санкт-Петербургского государственного политехнического университета в июле 2011 года было установлено следующее.
Из-за имеющейся недостаточности площадей в университете и его филиалах для учебной деятельности было арендовано в 2010 году 8 объектов недвижимости общей площадью 17,3 тыс. кв. м. Расходы университета на аренду за счет средств из внебюджетных источников составили 12,1 млн рублей.
В основном недостающая площадь арендовалась филиалами университета. Например, в целях осуществления образовательной деятельности было арендовано: 9,1 тыс. кв. м площади с уплатой арендной платы на сумму 3,2 млн рублей в г. Череповце Вологодской области (где действует филиал данного университета) в средней общеобразовательной школе №7; 3,9 тыс. кв. м площади с уплатой 1,6 млн рублей арендной платы Чебоксарскому городскому Дворцу детского и юношеского творчества в Чувашской Республике (где функционирует филиал Санкт-Петербургского государственного политехнического университета).
В том же периоде университетом было передано в аренду 107 объектов недвижимости сторонним организациям и частным предпринимателям в г. Санкт-Петербурге. Чаще всего арендуемые площади использовались арендаторами в следующих целях: организация общественного питания, бытового, медицинского обслуживания, культурно-просветительной деятельности, оказание почтовых и других услуг обучающимся и работникам вуза.
Университет сдавал помещения в аренду: ООО «АвтоИталия» под склад запчастей площадь 98,1 кв. м (арендная плата 0,3 млн рублей); ООО «Морстройтехнология» для производственно-конструкторской лаборатории 985,5 кв. м (арендная плата 5,1 млн рублей); ООО «Молоток» для предприятия общественного питания площадь 457,7 кв. м (арендная плата 2,4 млн рублей); ООО «Фирма «Медмаркет» для аптеки площадь 121,4 кв. м (арендная плата 1,2 млн рублей); городская поликлиника №76 для обучающейся молодежи площадь 176,5 кв. м (арендная плата 0,5 млн рублей); ЗАО «Отдых» для железнодорожной и авиакассы площадь 35,6 кв. м (арендная плата 0,4 млн рублей); ООО «СП Родент» для стоматологии площадь 44,5 кв. м (арендная плата 0,3 млн рублей); ОАО «Балтийский банк» для банкомата 1,0 кв. м (арендная плата 55 тыс. рублей); ИП Быков для парикмахерской площадь 32 кв. м (арендная плата 0,2 млн рублей); ООО «Брия» для бытовых услуг площадь 62,3 кв. м (арендная плата 0,3 млн рублей).
Все 107 договоров аренды заключены на срок 11 месяцев.
Поступления от сдаваемых университетом помещений в аренду в 2010 году составляли 72,8 млн рублей, которые были израсходованы на: работы и услуги по содержанию имущественного комплекса - 38,7 млн рублей; прочие услуги - 10,8 млн рублей; уплату налогов - 10,4 млн рублей; заработную плату и начисления - 0,8 млн рублей; приобретение оборудования и материалов - 3,2 млн рублей; услуги связи - 1,3 млн рублей.
Договоры аренды заключались университетом на конкурсной основе в соответствии с установленной законодательством процедурой.
Проверками устанавливались поступления арендных платежей: в Мордовском государственном университете им. Н.П.Огарева - 8,9 млн рублей; в Санкт-Петербургском государственном горном университете им. Г.В.Плеханова - 1,3 млрд рублей; в Московском авиационном институте (техническом университете) - 118,5 млн рублей.
В Московском физико-техническом институте (государственном университете), расположенном в г. Долгопрудном Московской области, было арендовано у сторонних организаций для проведения учебного процесса 2 объекта недвижимости общей площадью 1955,7 кв. м. Аренда их обошлась университету в 3,4 млн рублей в 2010 году.
При проверках ряда федеральных образовательных учреждений выявлялись отдельные факты несоблюдения требований нормативных правовых актов:
федеральное имущество использовалось сторонними организациями без оформления договорных отношений, например, центрами коллективного пользования (временно не используемой университетами научно-исследовательской аппаратуры);
фактически некоторыми сторонними организациями занималась площадь несколько больше, чем определено договором аренды;
ряд договоров аренды заключен без согласования с собственником федерального имущества.

Что изменить?
В процессе дальнейшего совершенствования законодательной базы развития системы образования целесообразно:
в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 608 «Арендодатель» дополнительно записать о том, что арендодатель, например образовательное учреждение, при заключении договора аренды должно принимать его внимание, чтобы арендатор на арендуемой площади или земельном участке не проводил работы, отрицательно сказывающиеся на основной уставной деятельности арендодателя (например, образовательной - ведя производство с использованием станочного оборудования, химических и горюче-смазочных материалов, негативно отражающихся на здоровье учащихся);
обновить положения Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с тем, чтобы при определении ставки годовой арендной платы обязательно учитывались современные условия, например, что теперь образовательные учреждения несут дополнительные расходы на уплату земельного налога и налога на недвижимость организаций.

В.А.ПРИВЕЗЕНЦЕВ, кандидат экономических наук, заслуженный экономист РФ