Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.
Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.
Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.
Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Суть договора аренды
Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:
Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.
Что такое арендная плата?
Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.
Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:
- Расположения помещения;
- Технического состояния;
- Степени изношенности;
- Материалов, которые использовались при строительстве;
- Назначения здания;
- Вида помещения.
Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.
Что в себя включает плата?
В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.
Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.
Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.
При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.
Что стоит указать в документе?
При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.
К ним относят:
- Название документа и его номер;
- Место и дата составления договора;
- Персональные данные каждой стороны;
- Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
- Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
- Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
- Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
- Цена аренды.
Обязанности сторон договора
Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.
Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.
Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.
Срок действия сделки?
Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.
Что стоит указывать в документе?
Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.
Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.
Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Заказать оценку
Почему именно мы?
Скидка на оценку!
Для разрешения конфликтов сторон при продлении и заключении договоров, касающихся передачи прав пользования участками земли или помещениями, рассчитывается рыночная арендная ставка.
Всесторонний анализ характеристик и особенностей объекта помогает установить оптимальную плату за съем здания или определенной территории. Союз-Эксперт предлагает услуги профессиональной независимой оценки размера арендной ставки.
Цели проведения оценки арендной ставки
Основная цель подобной экспертизы - установление оптимальной арендной платы за переданное в пользование имущество (складские, производственные, офисные помещения, земельные участки, здания).
Оценка может потребоваться, если собственник не может самостоятельно определить ставку. Заключение экспертов также может потребоваться при судебных разбирательствах между арендодателем и арендатором.
Основные методы оценки платы за аренду
Экспертиза начинается с оценки недвижимости , а именно, определения стоимости объекта аренды. Для этого применяются различные методики: сравнительная, затратная, доходная и т.д. Оценщик осматривает помещение или участок, составляет его описание, при необходимости делает фото, составляет список имущества.
На следующем этапе выводится расчётная прибыль от использования имущества. Арендодатель может претендовать только на фиксированный процент от потока средств, получаемых арендатором. Как раз эта сумма и будет составлять ставку арендной платы.
Дополнительно эксперты осуществляют исследование рынка, соотносят спрос и предложение на недвижимость.
По результатам работы специалистов составляется отчет. В него включаются сведения, влияющие на расчет ставки (в том числе количественные и качественные характеристики объекта). Дополнительно прикладываются материалы для обоснования вычислений. Важно, чтобы в документе не было неоднозначных толкований. Основанием для составления отчета являются федеральные стандарты оценки № 254-256.
Документы, которые необходимы для оценки
- Техпаспорт помещения;
- Карта учета юр.лица;
- Свидетельство о госрегистрации;
- План этажей здания (если таковой имеется);
- Договор аренды;
- Право владения землей;
- Копия паспорта и ИНН лица, заказавшего услугу;
- Подтверждение наличия или отсутствия ограничений и обременений по эксплуатации имущества.
Видео по теме
Арендная плата – это денежный эквивалент права пользования арендуемым имуществом. Ее величина обговаривается и обязательно указывается в договоре аренды. По теории она должна равняться стоимости амортизационных отчислений, компенсирующих износ основных фондов и часть прибыли владельца объекта.
Рыночную арендную стоимость (рыночную арендную плату) можно определить при анализе арендных плат, оплаченных и требуемых за сопоставимое имущество. Рыночная арендная стоимость зависит от ситуации на рынке и конкурентоспособности имущества на рынке, а также может неоднократно меняться за время хозяйственной жизни имущества.
Услугу по оценке арендной платы можно доверить специализированной организации.
На основании сложных, многоэтапных процедур Заказчику услуги будет предоставлен отчет об оценке арендной платы , с обоснованными расчетами, которые станут залогом планирования будущих доходов и получения прибыли. Ведь каждый владелец объекта хочет повысить доходность сдачи в аренду своего имущества. Тем более, в последние годы рынок аренды недвижимости различного назначения очень активен, а прогнозы экспертов не предусматривает снижения такой повышенной активности.
Оценка стоимости арендной платы учитывает различные платежи и обязательные налоги. Если даже специалист оценочной компании не получит информацию о состоянии рынка арендованной недвижимости среди аналогов за последний период, он все равно сможет провести оценку с помощью определения стоимости объекта аренды и его эффективного использования.
Основные цели и задачи оценки арендной платы
Развитие и успешность современного бизнеса строится из различных составляющих. Однако размер величины арендной ставки зачастую становится для многих направлений деятельности камнем преткновения при расширении и развитии компаний. Для любого бизнесмена важно знать, что он не переплачивает за аренду недвижимости. И только получение официального документа – отчета об оценке арендной платы, станет основанием для уверенности предпринимателей в правильности своих решений и эффективности бизнеса.
Цель оценки может быть самая разнообразная и преследовать необходимость решения одной или нескольких задач одновременно.
Наиболее популярные цели обоснования рыночной стоимости это оценка арендной платы для следующих случаев:
- Для судебных разбирательств
- При разработке бизнес плана
- Для налоговой инспекции
- При создании инвестиционных проектов
Арендная плата изменяется под влиянием различных факторов: при повышении коммунальных платежей, стоимости затрат владельца на содержание объекта или изменения конъюнктуры рынка недвижимости. А любому предприятию и организации занимающейся постоянным процессом сдачи или снятия в аренду офисов, складов, производственных помещений и других объектов важно планировать свои будущие расходы или доходы.
Оценка арендной платы квартиры
В последние годы официальное оформление аренды собственных квартир требуется от всех арендодателей в обязательном порядке. При невыполнении этого обязательства владельцу недвижимости, незаконно сдающему свою недвижимость, грозят большие штрафы. Кроме этого, легальная сдача квартиры в аренду повышает безопасность сделки и ее эффективность.
Чтобы обезопасить себя от нежелательных проблем, для заключения официального договора аренды требуется профессиональная оценка арендной платы квартиры, которая специалистами компании «Активные Бизнес Консультации» проводится в самые сжатые сроки, с учетом пожеланий Заказчика и его индивидуальных предпочтений.
Оценка арендной платы для городской квартиры производится в следующих случаях:
- До сдачи квартиры в аренду с целью получения максимально достоверной информации о состоянии рынка арендной недвижимости
- При сдаче квартиры в длительное управление специальной компании
- В случае судебных споров, при потере части средств от аренды.
Обычно, оценка арендной платы за квартиру производят исходя из прошлого периода, когда рассматриваются сделки-аналоги со сходными условиями сделки и похожими характеристиками.
Методология оценки арендной платы
Вне зависимости от индивидуальных особенностей объекта оценки, квалифицированные оценщики для составления официального отчета используют одновременно несколько подходов и различные методики. При работе с объектом оценки и определения стоимости арендной платы, специалист самостоятельно делает акцент на наиболее подходящий подход, который будет неоспорим в конкретном случае.
Оценка арендной платы проводится с использованием следующих способов:
- Затратного подхода. Он основывается на разумном расчете того, что арендатор, потенциальный и настоящий, не будет платить завышенную, необоснованную цену за аренду, выше той, за которую он может приобрести аналогичный объект, пусть и с течением времени.
- Сравнительного подхода. При его применении тщательно анализируются аналогичные предложения на рынке недвижимости, их количество и постоянство. Использование данного подхода основывается на сборе информации о текущих сделках. Этот подход сложно использовать для специфичных объектов, больших промышленных комплексов и других специализированных предприятий.
- Доходного подхода. Основывается на расчете того, какой реальный доход может иметь владелец объекта от применения его с другой целью и в другом назначении. Использование данного подхода предполагает подробный анализ объекта оценки и возможность извлекать из него другой тип дохода.
Таким образом, самая вероятная стоимость аренды объекта оценки при применении трех подходов может отражать различные цели и задачи:
- Затратный подход выражает интересы Продавца
- Доходный подход – типичного арендатора или покупателя бизнеса
- Сравнительный подход актуально освещает конкурентоспособность и эффективность объекта.
Особенности проведения оценки арендной платы
Для заказа услуги и заключения договора Заказчик определяет цели оценки и определенный перечень правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Сроки проведения работ и ее стоимость напрямую зависит от площади объекта, его целевого использования и задачи оценки.
Стоимость арендной платы по оценке экспертов будет зависеть от нескольких факторов:
- Площади арендуемого помещения, объекта или земельного участка
- Возможности использования объекта в других целях
- Месторасположения объекта
- Предполагаемых расходов на содержание объекта
- Объема получаемых арендодателем прав и обязанностей
Отзывы о компании
Совет! Для большей адекватности результатов старайтесь указывать реальные параметры. Например, действительно ли от квартиры до метро 7 минут спокойной ходьбы, или скорее там все 10-15 минут? Действительно ли в квартире сделан евроремонт или она просто в хорошем состоянии?
Сколько стоит аренда квартиры в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка аренды недвижимости?
Немало людей вынуждены снимать жилье прежде чем у них появится возможность купить квартиру. Поэтому снять квартиру, комнату, коттедж или дачу гораздо более доступный вариант, нежели покупка этой недвижимости. Более того, аренда квартиры в Москве или Подмосковье оптимальный вариант для большинства людей, приезжающих в столицу учиться или работать. С другой стороны, всегда есть граждане, которые вкладывают в покупку недвижимости свои сбережения с целью получения хоть и невысокого, но стабильного и постоянного дохода от аренды. И чем больше людей, намеренных сдать квартиру или дом, или же напротив, снять жилье, тем более актуальным становится вопрос о том, сколько стоит аренда жилья в Москве и Московской области.
Сервис «Оценка стоимости аренды квартир в режиме on line » от аналитического центра IRN . RU является простым и удобным способом узнать примерную величину ставки аренды квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши! Этот сервис служит дополнением к калькулятору « » и позволяет сравнить целесообразность аренды недвижимости с вариантом ее покупки.
Оценка стоимости аренды производится для среднестатистической квартиры с указанными параметрами. Однако следует понимать, что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены купли-продажи могут зависеть от дополнительных параметров, трудно формализуемых при автоматической оценке. К ним могут относиться внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей. Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, существование между ними родственных, дружеских или доверительных отношений, документальное оформление сделки аренды или отсутствие такового, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое. По этим причинам немало недвижимости и квартир в Москве снимается или сдается не по рыночным ставкам, что может приводить к расхождениям с расчетами калькулятора.
Погрешность работы сервиса оценки аренды квартир также может увеличиваться для дорогих элитных квартир, жилья в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности - небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость аренды однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Однако, несмотря на эти детали, калькулятор оценки стоимости аренды жилья, разработанный аналитическим центром сайт, может помочь сориентироваться в текущем уровне арендных ставок и выбрать оптимальные варианты среди множества объявлений «сдам квартиру» или «сниму жилье».
Ограничение ответственности
Просьба с пониманием отнестись к тому, что ни администрация портала «Индикаторы рынка недвижимости» сайт», ни кто-либо другой не может нести какую-либо ответственность за принятые Вами решения или совершенные Вами действия, независимо от того, были ли они основаны на информации портала сайт, на его рекомендациях и пожеланиях или на любой другой информации.
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.
1. Общая часть
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
2. Расчет арендной платы
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +
+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),
где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:
ОТ = Спвс x Кот,
где:
Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
Часть исключена. - Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.
Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
- для остальных арендаторов.
2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.
Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.
