Многие арендаторы не знают, что аренда земельных участков без проведения торгов возможна не только у частного лица или организации, но и у муниципалитета .
Если при обычной аренде достаточно просто заключить договор между сторонами, подписать его и (никаких нет по умолчанию), то аренда государственной земли - более комплексная процедура.
С 1 марта 2015 г. изменились правила, по которым можно было арендовать землю . В частности, торги (аукционы) стали обязательным элементом совершения сделки, и без них получить земельный участок стало невозможным. Но это только общее правило, из которого есть список исключений для физических лиц и для организаций. В этой статье будет подробно рассмотрено, как все-таки избежать торгов при аренде земли.
Главным преимуществом для арендатора является низкая стоимость получения государственной или земли во временное пользование.
Арендная плата ниже рыночной цены, потому что государство нуждается в стабильном поступлении денег, что сдерживает экономический кризис, отсюда и послабления в законах, делающие аренду не самой сложной процедурой.
Аренда рассчитывается с учетом размера участка и того, для каких целей вы будете его
использовать (для строительства, под и т.д.). Например, аренда земли под садоводство будет стоить 0,6% от ее кадастровой стоимости. Однако не предусмотренное договором (соглашением) использование территории будет незаконным.
По закону, арендовать участок можно до , это максимальный срок. Но регионы имеют право сами устанавливать допустимый временной промежуток аренды. В среднем, для сельскохозяйственных целей это 3 года, а для - от 3 до 10 лет. До истечения срока действия договора его можно будет продлить.
Можно ли арендовать земельный участок без торгов
Исключения из общего правила «аукционной аренды» делятся на две категории: для частных, или физических лиц и для (организаций).
Частные лица
Можно выделить следующие категории физических лиц, которые могут получить землю без торгов:
- собственники различных построек и сооружений, которые располагаются на этой земле (если постройки не самовольные);
- люди, которые начали строительство на земельном участке (но в аренду землю сдадут только один раз и только до окончания работ);
- люди, у которых есть право получить участок первыми или вне очереди;
- желающие получить участок для строительства частного дома, для ведения работ и дачного хозяйства;
- граждане, у которых собственная земля была ранее изъята для государственных целей;
- льготники.
Организации
Для юридических лиц тоже есть возможность обойти торги в следующих случаях:
- земельный участок берется в аренду для огородно-дачного хозяйства, при этом некоммерческого объединения;
- на участке находятся капитальные строения;
- земля нужна для объектов энергетики, оборонных, промышленных и гидротехнических объектов, связи и телевидения, водохранилищ;
- земельный участок будет использоваться для аграрной промышленности;
- если юрлицо уже обладает правом бессрочного использования земли.
Давно мечтали купить квартиру в Тайланде? В подобных сделках может быть множество подводных камней. О самых распространенных можно прочитать .
Аренда участка без торгов: алгоритм и нюансы заключения договора
Первый вопрос, который встает перед будущими арендаторами - к кому обращаться, если собственником земли является государство?
За формальную процедуру, по которой происходит аренда, отвечает субъект РФ, но реальная власть и распоряжение землей находится в руках муниципалитета.
Значит, в муниципалитет, на чьей территории находится желанный вами участок, и надо будет писать заявление. Вся процедура состоит из семи этапов.
Этап 1: поиск незанятого участка
Свободная земля - это участок, который не стоит на кадастровом учете. Найти его можно, если зайти на карту Росреестра, которая выложена в публичном доступе на их сайте. Если доступа в интернет нет, придется обращаться в офис Росреестра. Сама процедура поиска проходит вручную.
Этап 2: составление схемы
Вам понадобится сделать схему, на которой будет показано расположение вашей будущей земли на кадастровом плане. Если вы кадастровый инженер, то, без сомнения, справитесь с работой самостоятельно.
Если же нет, то такого специалиста нужно будет найти. Возможно, если первый этап прошел не совсем удачно, кадастровый инженер подскажет вам, где искать участок.
Составление схемы обойдется вам от 500 до 2000 рублей .
Этап 3: подача заявления о согласовании
Когда у вас на руках будет схема, нужно будет определить муниципалитет, в границах которого находится ваш участок.
Туда вы пишите обращение о предварительном согласовании, по которому вам должны будут предоставить земельный участок.
В этом заявлении нужно будет указать:
- кадастровый квартал;
- цель, для которой вам понадобилась земля;
- текст обращения, где вы просите предоставить вам участок без проведения аукциона.
Обязательно приложите к заявке схему, полученную у кадастрового инженера, а также копию паспорта (страница с вашей пропиской тоже нужна).
Если вы хотите сэкономить, то указывайте в качестве цели огородничество - цена аренды будет ниже, чем для земли под ИЖС или , и в собственность участок тоже будет дешевле.
Позже вы сможете бесплатно сменить цель использования на жилищное строительство.
Ваше заявление будут рассматривать до 30 дней. Муниципалитету нужно это время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.
Если за это время никто из граждан не выказал желания участвовать в торгах, а других причин (неполный перечень , неправильная схема или сомнения в достоверности информации) нет, то вы получите от районного главы постановление.
В нем будет указано, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов предварительно согласовано, а схема участка на плане утверждена.
Возможен, конечно, и такой вариант развития событий: другие предприимчивые граждане одновременно с вами подают свои схемы земельных участков, причем границы этих предполагаемых участков совпадают или пересекаются.
Тут действует порядок живой очереди: тот, кто подал обращение позже, ждет, пока будут рассматриваться заявления, поданные ранее.
Этап 4: постановка на учет
Вам понадобится схема и постановление от муниципалитета. С этими документами вы снова идете к кадастровому инженеру, чтобы он оформил кадастровый паспорт, межевое дело и поставил новый земельный участок на учет. Процедура займет 10 дней и будет стоить около 6000 рублей.
Этап 5: подача заявления об аренде
В администрации нужно будет составить заявление на имя районного главы, в котором вы попросите предоставить вам участок земли в аренду. Не забудьте взять с собой все полученные на прошлых этапах бумаги.
Этап 6: заключение договора
Договор аренды в течение 30 дней готовит муниципалитет, и в нем есть все типичные пункты: реквизиты, права и обязанности арендатора и арендодателя, установление арендной платы, условия расторжения. У вас будет еще месяц на то, чтобы ознакомиться с условиями и подписать его.
Чтобы договор имел законную силу, в нем должны быть указаны:
- кадастровый номер земельного участка;
- площадь в квадратных метрах и размер;
- цель аренды;
- способ, которым вы будете вносить арендную плату;
- эксплуатация участка, если есть своя специфика.
Последний пункт означает, например, что если участок находится на береговой зоне реки или озера, то другие люди должны иметь свободный доступ к водоему.
Или обеспечение прохода на участок работников охраны в случае охраняемой зоны.
Договор нужно будет подписать в трех экземплярах и оплатить аренду на 6 месяцев вперед.
Этап 7: регистрация договора
Чтобы договор аренды имел законную силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.
Для этого нужно подать (по почте или в МФЦ) следующие документы:
- 3 экземпляра арендного договора;
- постановление районного главы о выделении участка земли для ваших целей;
- паспорт;
- квитанцию, которую вам выдадут после уплаты госпошлины.
С этого момента вы станете полноправным арендатором земельного участка, избежав участия в аукционе и сэкономив денежные средства.
Территории, которые принадлежат государству, а также находятся во владениях местной власти, могут без особых проблем передаваться, без торгов в аренду , согласно регулирующей этот процесс статьи 39.6 ЗК РФ. Закон указывает на условия получения наделов гражданами РФ, некоммерческими образованными людьми организациями и официальными юридическими лицами.
О выделении территории говорит и , но она уже устанавливает порядок предоставления участков, и рассматривает варианты выделения таких земель.
Указывает на обоснование отказов в возможном предоставлении наделов арендаторам, оговаривает причины и возможности таких решений.
Виды предоставляемых земель
Для аренды широко используются только земли сельскохозяйственного значения, остальные разрешенные для предоставления виды земли регулируются законами, относящимися непосредственно к каждой определенной категории, где существует свой порядок, свои условия, а также особые требования.
Условия предоставления наделов
Аренда находящейся у владельца территории, вне проведения аукционов, предполагает соблюдения некоторых условий :
Внимание! Земельные наделы переходят в собственность владельцев построек при использовании земли арендаторами согласно ее целевому назначению на протяжении всего периода действия соглашения.
Предоставление земельного участка без торгов в аренду
Статья 39.6 ЗК РФ регулирует процесс выделения участков и указывает на предоставленные законом возможности аренды земельных наделов без торгов.
Заинтересованные лица, руководствуясь законодательными актами, могут использовать свое право на заключение соглашений с местными администрациями, не прибегая к торгам в случаях когда:
Внимание! В каждой области РФ на основе утвержденных государством законов создаются свои региональные законодательные акты, регулирующие процесс и условия предоставления земли в аренду без торгов.
Пошаговая инструкция
Процесс предоставления земельных наделов может осуществляться благодаря регулирующим процедуру законам . Порядок предоставления земельных участков без торгов, предполагает очередность таких действий:
Важно! Ответственность за составление договора аренды возлагается на юридический отдел местной администрации. В соглашение записываются все необходимые и предусмотренные законодательством положения без выставления земельного надела на торгах.
Независимый юрист, по желанию арендатора может предоставить консультацию о внесении в договор поправок, которые облегчат условия пользования наделом земли .
Особенности процедуры выделения надела без торгов
Согласно , п.2, земельные наделы могут быть предоставлены в аренду. Они имеют некоторые особенности связанные с передачей земли юридическим лицам, гражданским некоммерческим организациям, а также собственникам уже завершенных строений, с которыми раньше уже заключались соглашения по арендованной территории.
Законодательство предусматривает передачу наделов не коммерческим организациям для облагораживания территории . Земли из земельного надела передаются представляющим организацию людям, цель которых:
- индивидуальное жилое строительство;
- садоводство;
- дачное хозяйство;
- огородничество.
Выделение наделов в аренду осуществляется и юридическим организациям . Целью предоставления таких территорий является:
Передача наделов собственникам, у которых не завершены строительные работы предполагает:
- передачу земли со зданиями, выделение в аренду людям тех территорий, где находятся выделяемые им в аренду сооружения.
- передачу земли с незавершенными строительными объектами, для его завершения. Наделы в аренду предоставляются однократно.
Выделение наделов гражданам, договора с которыми уже были заключены, предполагает заключения с ними новых соглашений на:
- освоение земель;
- развитие территории;
- возведение жилых зданий;
- деятельности согласно концессионному соглашению;
- деятельности охотхозяйств;
- развитие свободных экономических зон;
- сооружение наемных домов сферы социального использования;
- вылов водных ресурсов.
Цена земельного надела
Предоставляемые в аренду земные территории имеют свою цену, она зависит от кадастровой стоимости надела и устанавливается на уровне 60% от цены указанной в кадастре . Установлена такая стоимость для земель:
Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов
К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести :
- бесплатное стартовое приобретение земли;
- разделенная на определенные части арендная плата;
- учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела;
- строительство дома и хозяйственных построек;
- использование надела для личных хозяйственных нужд
- возможность продлить срок аренды;
- возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.
Недостатки такого варианта в том, что :
- участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги;
- устанавливается срок строительства дома;
- арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.
В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.
Дисциплинированные граждане часто используют эту возможность, ведь соблюдая закон и рассчитывая свои собственные возможности можно добиться многого.
Аренда без проведения аукциона предоставляет гражданину возможность жить на земле и пользоваться территорией до окончания срока соглашения , а построив дом, выкупить надел по остаточной стоимости. Некоторые люди, имеющие возможности и желание прекрасно пользуются таким вариантом.
