Договор аренды зданий и сооружений - Гражданское право. Лекции

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:

  • Описание здания, сооружения;
  • Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
  • График арендных платежей;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт здания, сооружения;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Акт приема-передачи недвижимости;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

  • Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
  • Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
  • Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
  • С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
  • Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

  • Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • Существенно ухудшает имущество;
  • Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены правовыми актами лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.

Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Договор аренды зданий и сооружений - это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.

Основные понятия

Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.

Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.

Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.

Понятие договора аренды

Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.

Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.

В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:

  • наименование;
  • краткое описание;
  • месторасположение;
  • сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
  • график платежей, включая первый.

В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:

  • свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
  • другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
  • технический паспорт объекта.

После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.

Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.

Форма договора

Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
  • Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
  • Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
  1. Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
  2. Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
  3. Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
  4. Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
  5. В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
  6. Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
  7. Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.
  • Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
  • Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.
  1. Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
  2. Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.
  • Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
  • Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
  • Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
  • Расторжение договора. Во избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
  • Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
  • Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.

Форма приложения к договору

Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
  • Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
  • Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
  • Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
  • Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение, что закреплено п. 1 ст. 650 ГК РФ.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И взаимным этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Существенными условиями этого договора являются - его предмет и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Объектами аренды могут быть только не потребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).

Законодатель не сформулировал легального определения понятий «здание» и «сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий», и полагает, что более точно было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете. Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время.

В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент.

Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных объектов недвижимости. Это важно по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены особые правила регулирования.

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Всякий договор имеет практический смысл лишь в том случае, если стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и обязанности. Именно совокупность прав и обязанностей сторон составляет содержание договора. Однако права и обязанности сторон, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам гражданско-правового регулирования, и прежде всего принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК), если иное не предусмотрено специальными нормами Кодекса, посвященными договорам. Поэтому содержание гражданско-правового обязательства можно раскрыть формулой: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК).

Емкое, в то же время короткое понятие обязательству дано Мейер Д.И.: «Обязательством (obligatio) называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право на (действие) другого лица».

Рис. 1 Договор аренды зданий и сооружений

Характеризуя нормы ГК, регулирующие аренду недвижимости, например, договор аренды здания без посредников, можно выделить следующие общие положения. Первое проявляется в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Во-вторых, прослеживается стремление законодателя не просто декларировать права участников, но и реально обеспечить их исполнение. Иными словами, стороны вправе воспользоваться предоставленными им в конкретной статье ГК способами защиты нарушенного права. Третье: выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

И, наконец, еще одна особенность проявляется в статьях, посвященных содержанию аренды, которые устанавливая определенную обязанность, предоставляют арендодателю и арендатору возможность соглашением между собой определить, на кого из них она будет возложена. Таким образом, речь идет о сочетании императивного и диспозитивного регулирования.

Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

2.2.1 Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в следующем:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК).

В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки:

Оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

Заранее были известны арендатору;

Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков в связи с его неисполнением.

Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре. Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам последствиями нарушений.

Одна из особенностей договора аренды зданий (сооружений) состоит в том, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется, в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного имущества после прекращения договора.

Совершенно очевидно, что с точки зрения письменных доказательств реального исполнения арендодателем своего обязательства передаточный акт является юридически незаменимым. Вместе с тем, какие последствия наступают, если обнаружится, что такой акт сторонами не был составлен? Рассмотрим в качестве примера отношение, по которому фирма А, являющаяся собственником имущества, заключает с фирмой Б договор аренды здания. Фактически обязанность по передаче здания арендодателем выполнена, арендатор беспрепятственно пользуется зданием, в то время как акт приемки-передачи здания не был оформлен. Эти обстоятельства сторонами не оспариваются. В указанной ситуации у фирмы А, безусловно, сохраняется право потребовать от арендатора уплаты арендной платы. Представляется ошибочной позиция авторов, считающих, что отсутствие передаточного акта означает расторжение договора по соглашению сторон.

Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения, указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно обычного осмотра.

В целях обеспечения стабильности экономического оборота является целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами аренды.

Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете 01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по первоначальной стоимости.

2. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

В соответствии со ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды. К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, права арендатора по другому договору аренды в случаях, когда сдается в аренду часть здания. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом. Такой вывод представляется еще более естественным, если учесть, что хотя в ГК не проводится идея защиты «слабой стороны» при регулировании аренды недвижимости, как это сделано применительно к найму жилых помещений, но последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор.

На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования арендатора.

3. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный, средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.

Как термин, используемый в строительстве, «капитальный ремонт» содержит ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Брянска обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв. м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту 2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении договора и взыскании задолженности правомерны.

Сложнее обстоит дело, когда по договору с аналогичными условиями в аренду передано имущество, вышедшее из строя непосредственно после заключения договора. Обязан ли арендатор в этом случае восстановить имущество либо вправе потребовать проведение капитального ремонта арендодателем, передавшим имущество с недостатками, т.е. применить правила ст. 612 ГК? Как уже отмечалось, порядок проведения капитального ремонта устанавливается специальными правилами. Однако может возникнуть ситуация, когда срок проведения его собственником не регламентирован либо повреждение произошло до истечения срока планового ремонта.

Срок проведения арендодателем капитального ремонта не относится к числу существенных, поскольку ст. 616 ГК РФ содержит специальное указание на этот счет: ремонт должен быть проведен в разумный срок, а также в случаях, когда он вызван неотложной необходимостью.

Арендатору принадлежат широкие права в случае нарушения арендодателем рассматриваемой обязанности. Эти права наряду с требованиями соответственного уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков включают возможность осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью самим арендатором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с последним вариантом актуальным для судебной практики представляется вопрос оценки правовой природы взаимозачета, возможности его отнесения к институту зачета в том виде, в каком он предусмотрен статьей 410 ГК РФ. В частности, возник вопрос о возможности проведения зачета стоимости затрат арендатора по проведению капитального ремонта при рассмотрении иска арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Анализ судебных дел арбитражного суда Брянской области позволяет сделать вывод, что зачет этих требований производится независимо от того, заявлено ли об этом арендатором до подачи иска. Не требуется также заявления ответчиком встречного иска. В указанном случае особенность погашения зачета состоит в том, что возражения должника основаны на условиях самой сделки, а не изменениях ее исполнения. «Зачет, произведенный по заявлению одной стороны, действует с того момента, когда налицо все условия для зачета... Заявление о зачете является способом привести зачет в действие, но оно не является способом определения момента, с которого происходит действие зачета. Поэтому, например, начисление процентов по погашенному зачетом обязательству прекращается с момента, когда наступили все условия для зачета, предусмотренные в законе, а не с момента, когда сделано было заявление о зачете».

Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности по правилам статьи 612 ГК.

4. Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы, связанные с улучшением, арендованного имущества.

Подобное правило было установлено старым российским законодательством для имущественного найма. Дальнейшее развитие оно получило в Основах законодательства Союза ССР и республик об аренде.

Из самой природы аренды вытекает, что собственником арендуемого имущества на период действия договора остается арендодатель. Из этого, в частности, следует, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, как распорядителя соответствующих средств, направляемых на восстановление имущества.

Приведенное положение о праве собственности на произведенные улучшения знает два исключения.

Первое распространяется на отделимые улучшения, которые можно изъять без вреда для имущества. Речь идет об улучшениях, производимых арендатором в ходе нормальной хозяйственной деятельности. В то же время сторонам предоставляется право отступить от этого правила, предложенного законодателем.

Второе исключение имеет в виду недвижимые вещи. В статье 623 ГК особо выделено то обстоятельство, что при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, при условии, если обязательность таких улучшений предусмотрена договором либо арендатором получено предварительное согласие арендодателя. Вместе с тем в силу диспозитивности нормы п.2 ст. 623 ГК сторонам предоставляется возможность определить иные варианты возмещения указанных затрат.

Вопрос об отнесении улучшений к отделимым от арендованного имущества, и наоборот, является предметом непрекращающихся дискуссий. Например, по одному из рассмотренных арбитражным судом Брянской области дел была назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения характера кирпичной перегородки в помещении, которая по внешнему виду могла быть отнесена к типу капитальных улучшений. Из заключения эксперта следовало, что возведенная арендатором без согласия арендодателя перегородка являлась самонесущей, а по своей конструкции отделимой от основного помещения. Ее демонтаж возможен без вреда для основного помещения. К аналогичному улучшению судом отнесены и металлические решетки на окнах, дверной алюминиевый блок и установленная арендатором охранная сигнализация. Решение суда кассационной инстанцией Федерального Арбитражного суда Центрального округа оставлено без изменения.

Иначе решается возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, поскольку последний принимает на себя риск возмещения этих затрат. Допускается возмещение арендатору стоимости таких улучшений только в случаях, предусмотренных законом. Соответствующая норма носит императивный характер.

2.2.2 Права и обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).

В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.