Если вы больше не можете выплачивать ипотеку, не стоит отчаиваться. Первым делом необходимо обратиться в банк и честно признаться, что вам больше нечем платить кредит. В большинстве случаев банк не будет прибегать к радикальным мерам и предложит несколько вариантов по решению проблемы.
Кредитные каникулы по ипотеке
Бывают ситуации, когда ваш доход временно понизился, однако в перспективе вы ждете, что доход будет снова повышаться. Например, вы потеряли работу, но точно знаете, что в течение короткого срока сможете найти новую. Для такой временной ситуации банк обычно предлагает кредитные каникулы по ипотеке.
Кредитные каникулы - это отсрочка, в течение которой вы платите банку только проценты по ипотеке, но не платите основное тело кредита. Следует понимать, что основной долг по кредиту никуда не девается и не уменьшается в течение кредитных каникул: после выхода с «каникул» банк сделает вам перерасчет и составит новый график платежей. Обычно срок кредитных каникул не превышает 12 месяцев.
Главный плюс кредитных каникул – заемщик может на время уменьшить бремя ипотеки и привести свое финансовое положение в порядок.
Реструктуризация ипотеки
Если у вас хорошая кредитная история, и вы не допускали просрочек по ипотеке, то вы можете обратиться в банк-кредитор за реструктуризацией ипотечного кредита. Реструктуризация займа – это пересмотр условий уже выданного кредита и оформление займа на новых условиях.
Как работает реструктуризация ипотеки? К тому моменту, когда заемщик понимает, что ему необходима реструктуризация, он обычно уже выплатил банку часть основного долга по ипотеке. Исходя из оставшейся суммы долга, банк рассчитывает новые условия по ипотечному кредиту: увеличивает срок кредитования, снижает процентную ставку и размер ежемесячного платежа.
Следует понимать, что реструктуризация ипотеки – решение неоднозначное. С одной стороны, снижение процентной ставки и размера ежемесячного платежа позволит уменьшить долговое бремя заемщика. С другой, срок кредитования и общая сумма переплаты по кредиту возрастут.
Стоит отметить, что реструктуризацию ипотечного кредита можно оформить не только у банка-кредитора, но и у любого другого банка, предлагающего подобные услуги. Мы рекомендуем обратиться в несколько банковских организаций и узнать, на каких условиях они готовы оформить реструктуризацию ипотеки. Если найдете более выгодные условия, чем у банка-кредитора, оформляйте реструктуризацию в другом банке. Однако, если вы намерены реструктуризовать ипотеку в другом банке, вам в любом случае потребуется официальное согласие первичного банка-кредитора.
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку
Два первых варианта – кредитные каникулы и реструктуризация ипотеки – являются временными решениями. В обоих случаях подразумевается, что заемщик и дальше готов выплачивать долг перед банком. Если же у заемщика действительно совершенно нечем платить по ипотеке, приходится прибегать к самому радикальному варианту решения проблемы – продаже квартиры, взятой в ипотеку.
Отметим, что самое главное при продаже квартиры, оформленной в ипотеку, – иметь хорошую кредитную историю. Если вы добросовестный заемщик, который никогда не задерживал платежи по ипотеке, банк, скорее всего, позволит вам самостоятельно устанавливать стоимость продажи квартиры. Если вы не допускаете просрочек, то сможете продавать квартиру по выгодной для вас цене, т.е. по той цене, которая покроет долг перед банком и позволит вам вернуть первоначальный взнос и деньги, уплаченные по ипотеке.
Если же у вас плохая кредитная история и есть просрочки по ипотеке, банк имеет полное право реализовать ипотечную квартиру как можно быстрее. Чтобы быстро избавиться от квартиры, банк будет выставлять ее на продажу по сниженной цене. Таким образом, банк продаст квартиру по меньшей цене, вернет свои деньги, а вот заемщик получит свои деньги не полностью.
Еще одна проблема, которая возникает при продаже ипотечной квартиры, – это поиск покупателя. Многие покупатели опасаются ипотечных квартир, поскольку оформление такой сделки купли-продажи проходит несколько сложнее, чем при покупке обычного жилья. Отметим, что многие покупатели забывают о том, что жилье, находящееся в залоге у банка, – это юридически чистая недвижимость, проверенная службой безопасности банка. В отличие от обычных квартир залоговая недвижимость не таит в себе никаких скрытых опасностей, вроде дяди Вани, сидящего в местах лишения свободы и временно выписанного из квартиры.
Два главных правила
На основе всего сказанного выше можно сделать вывод, что есть два основных правила, которым необходимо следовать, если у вас больше нет денег, чтобы платить по ипотеке.
Правило №1: не надо скрывать от банка, что вы больше не можете платить по ипотеке. Как только поняли, что кредитное бремя слишком давит на вас, сразу идите в банк.
Правило №2: не допускайте просрочек по ипотеке. Чем более добросовестным заемщиком вы будете, тем больше шансов, что банк предложит вам обоюдно выгодное решение проблемы.
В современном мире ипотека - один из важных инструментов приобретения нового жилья. В идеальном случае, ипотека позволяет "с нуля" купить желаемую квартиру – и немедленно заселиться в неё. А потом, в течение жизни отчислять банку предусмотренные платежи. Естественно, с процентами – и немалыми…
Однако на практике существует масса ситуаций, когда "идеальный" сценарий расчётов по ипотеке даёт сбой. Какие причины ведут к этому и что делать, если нет средств на обязательные платежи по ипотеке?
В начале пути
Перед тем как рассматривать причины и следствия финансовых проблем, хочется вернуться к самому началу – периоду заключения договора ипотеки. Так сложилось, что в нашей стране к получению кредитов относятся с нарочитой лёгкостью – порой совершенно не думая, чем и когда придётся отдавать заёмные деньги. Та же ситуация и с ипотекой – перспектива приобрести собственное жильё настолько привлекательна, что затмевает собой трезвую оценку сценариев (в том числе негативных) развития финансовой ситуации.
Поэтому, прежде чем заключать договор ипотеки и "влезать в кабалу" на десятки лет, нужно спокойно взвесить все ЗА и ПРОТИВ. Внимательно рассмотреть условия договора, качество приобретаемого жилья и свои финансовые (текущие и будущие!) возможности. А затем выбирать стратегию поведения, исходя из худшего из возможных сценариев развития событий. Пусть лучше жизнь "поправит" ваши планы в лучшую сторону, чем наоборот!
Несколько практических советов:
· Перед оформлением ипотеки постарайтесь внести как можно большую сумму. Увеличение первоначального взноса обеспечит минимальную процентную ставку и меньшее "тело" основного долга на будущее.
· При отсутствии уверенности в прочном финансовом положения на ближайшие 20 лет (а такую уверенность скорее может дать "близкое наследство", чем высокая зарплата и карьерный рост) выбирайте будущее жилье в эконом-варианте. К примеру, купите однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной. После погашения ипотеки такое жильё будет проще поменять на большее, чем изначально выплачивать значительные суммы за дорогую квартиру.
Кто не спрятался?..
При любых трудностях с выплатой ежемесячных взносов первое, чего НЕ СЛЕДУЕТ делать – скрываться и "прятаться" от банка. Следует помнить, что любой банк совершенно не заинтересован в инициации судебных разбирательств. Или взыскании с вас предмета залога (т.е. выставления недвижимости на продажу для покрытия долга по ипотеке). Ведь при современной рыночной ситуации быстро продать недвижимость не получится. К тому же, её стоимость будет значительно ниже изначальной. Да и все процедуры займут достаточно времени, что банку опять-таки не выгодно.
Однако такая "лояльность" банка не должна восприниматься как "поблажка". Даже если банк занимает либеральную позицию, любые отсрочки платежа в конечном итоге увеличивают ваш общий долг по ипотеке.
Причины срыва ипотечных платежей
Самая частая причина невозможности выплачивать ипотеку – внезапное ухудшение семейного финансового состояния. Оно может быть связано как с трагическими событиями (потеря работы, заболевание/потеря кормильца или затраты на лечение близких родственников). Так и с радостными – например, рождением ещё одного ребёнка и появлением дополнительных затрат. По иронии судьбы, такого рода финансовые трудности преследуют в основном молодые семьи, трудоспособные члены которых живут активной жизнью – много зарабатывают, но и тратят немало!
При чётком понимании, что денег на очередной ипотечный взнос нет, первое, что следует сделать – внимательно ознакомиться с договором ипотечного кредитования. Обращать внимание надо на тот раздел, где расписан порядок выплат и последствия при просрочке платежей. В договоре обязательно прописан механизм действий, на случай когда вы не в состоянии сделать очередной взнос. Если условия договора не понятны, следует обращаться за консультацией к юристу.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
В современном обществе практически все люди имеют финансовые обязательства. Так, например, накопить на квартиру, не используя ипотечный кредит, практически не реально. По данным экспертов, человек с зарплатой в 22 000 рублей будет копить на однокомнатную квартиру не менее 46 лет, и это без учета инфляции. В таких условиях, выход один — копить деньги на первоначальный взнос, и потом брать ипотеку. Но как быть, если изменились жизненные обстоятельства, и человек не может больше выплачивать кредит? Подобные ситуации достаточно распространены. О способах решения таких проблем рассказывает Светлана Мальцева, сертифицированный ипотечный брокер агентства недвижимости "СОВА".
Есть ли возможность как-то отсрочить платеж, если возникли трудности с выплатой ипотеки?
Есть способы облегчить ипотеку, например - рефинансировать кредит. Как бы абсурдно это не звучало, но рефинансирование кредита - фактически, это ипотека для ипотеки. На рынке банков существует большая конкуренция, и порой можно взять ипотеку на более выгодных условиях, для того, чтобы перекрыть текущий кредит. Рефинансирование кредита имеет смысл, если вы брали ипотеку достаточно давно и процентная ставка стала на 1-1,5% ниже.
Возможно ли как-то подстраховаться, на тот случай, если возникнут непредвиденные обстоятельства?
Я бы рекомендовала застраховать жизнь и трудоспособность перед тем, как вы берете ипотеку. Если происходит страховой случай, и вы не можете работать, чтобы ежемесячно вносить платежи, страховая компания берет на себя обязательства по выплате кредита.
Если, все же, клиент не может платить ипотеку, и вынужден продать квартиру, могут ли выкупить ее родственники?
На такие сделки идет примерно четверть банков, не все одобряют сделки между родственниками. Сделка возможна при условии размещения первоначального взноса на счету в банке, и у продавца должно быть иное имущество / или иная регистрация.
Часто ли проходят сделки с продажей квартиры, находящейся в обременении?
Такие сделки на рынке недвижимости не редкость. Причины могут быть разными, от развода до пополнения в семье, и необходимости срочно расширить жилую площадь. Прежде, чем выставить квартиру на продажу, продавец обязан обратиться в банк с заявлением. Когда банк даст свое согласие, продавец имеет право на продажу недвижимости. Покупатель вначале снимает квартиру с обременения, затем происходит сделка, и продавец получает денежные средства за вычетом остатка по ипотеке.
А теперь о способах решения проблем с выплатой ипотечных взносов
Вариант 1
Если нет возможности погашать ежемесячные платежи, можно оформить дополнительный кредит, чтобы не нарушать график выплат. Однако это повысит сумму обязательного ежемесячного платежа.
Вариант 2
Сейчас большинство кредитов (и ипотека в их числе) подлежат страхованию. Можно попробовать решить проблему выплат с помощью страхового случая. Если конечно ваша ситуация попадает под условия, оговоренные в Страховом полисе.
Вариант 3 (реструктуризация долга)
а) перекредитование или рефинансирование
· Подходит для заемщиков только с положительной кредитной историей и осуществлением регулярных платежей не менее 6 месяцев.
· Предполагает оформление нового кредита (чаще в другом банке) для погашения ипотечных платежей.
Плюсы рефинансированя: проценты значительно ниже выплачиваемых, срок кредитования больше, а значит итоговые платежи – меньше.
О реструктуризации лучше подумать заранее, если предвидятся трудности с финансами. Или появился шанс воспользоваться кредитным предложением на выгодных условиях. В этом случае ипотечное жилье будет оформлено под залог того банка, который заключит с вами более поздний договор.
б) практически любой банк пойдет навстречу плательщику и предоставит так называемые кредитные каникулы (обычно сроком до года). Такая процедура экономически выгодна и для банков. Ведь предложенные вам условия кредитования в дальнейшем обеспечат не только возврат кредита, но и большее число процентов по нему.
Однако, и вам "каникулы" позволят сделать перерыв в оплате. В некоторых случаях разрешается "на каникулах" или совсем не осуществлять ипотечные платежи. Или оплачивать чисто символические суммы (например, 500 руб.). В случае появления возможности внести некоторую сумму в счет оплаты, действие "каникул" не прекращается, а "тело" основного долга уменьшается, что очень выгодно на перспективу.
Вариант 4
Продажа квартиры. Следует помнить, что продажа имущества, находящегося в залоге, практически не осуществима. Но если вы сумеете найти покупателя, способного одолжить вам денег на полное погашение кредита, то недвижимость будет выведена из залога и передана покупателю в собственность.
А если для приобретения вашего жилья покупателю также необходим ипотечный кредит, вы можете по договоренности с кредитной службой совершить сделку покупки-продажи, полного погашения вашего кредита и выдачи ипотеки вашему покупателю в один день. Это сложно, но возможно.
Вариант 5
Если все же банк довел взыскание долга до суда. И предполагается изъятие у вас имущества, находящегося в залоге. То можно… смело обращаться в суд – с целью отсрочки взыскания на срок до года (ФЗ "Об ипотеке" № 102 – ФЗ от 16.07.1998, Статья 54, п.3).
Разумеется, все изложенные варианты будут возможны, только если вы зарекомендовали себя как исправный клиент – регулярно и в полном объёме платили необходимые взносы. Временами это может быть непростым делом. Но всегда следует помнить: наградой за ваши старания будет проживание в личной квартире. А эта цель, безусловно, стоит потраченных усилий!
12.05.2010 18:54
Несколько способов борьбы с форс-мажором.
Плохо быть должником в кризис. Доходы падают, жизнь дорожает. А хуже всего в кризис, пожалуй, быть должником по . Суммы ежемесячных выплат по жилищным кредитам наиболее велики, а метод воздействия на злостных должников исключительно эффективен — забрать в счет долга заложенное жилье. Как быть сегодня ипотечному заемщику, которому по той или иной причине стало не по карману гасить кредит?
Проблемы с погашением ипотечного кредита возникают по разным причинам. Денег на банк не хватает, если вы потеряли работу, или на работе вам сильно урезали зарплату. Но даже если ваши доходы не снижались, бремя кредита может стать непосильным потому, что вы брали его в иностранной валюте — долларах или евро, а зарплату получаете в рублях, соответственно, размер платежа вырос чуть ли не вдвое. Самый печальный вариант, когда и кредит в валюте, и работы не стало.
Тем не менее, в ситуации, когда вам стало нечем платить за ипотеку, первое и самое главное — не впадать в панику. Что бы вам ни говорили в банке, чем бы ни грозили, кому бы ни обещали продать ваш долг, знайте: изъятие и реализация заложенного по ипотеке жилья в счет погашения долга — процедура непростая, долгая, и лишить вас квартиры или дома будет нелегко.
Кроме того, как бы плохи ни были ваши дела, вполне возможно, что проблему долга по ипотеке можно решить с минимальными потерями. И даже существует шанс уберечь купленное в кредит жилье.
Существует три варианта решения проблемы «повисшего» долга по ипотечному кредиту. Простой — договориться с банком, сложный — воспользоваться государственной поддержкой, и грустный — согласиться на продажу заложенного жилья.
Как договориться с банком?
Простой способ подходит тому, кто уверен, что тем или иным образом повысит свою платежеспособность до необходимого уровня самое большее, за полгода. Надо в том, что ваши трудности носят краткосрочный характер, и договариваться об отсрочке или рассрочке платежей по кредиту, которую называют реструктуризацией.
Сегодня почти все банки сами предлагают заемщикам реструктуризировать долги. Схемы бывают разные. Вам могут предложить на протяжении определенного срока вносить в счет погашения кредита посильную сумму, а накопившийся долг выплатить позднее. После окончания льготного периода вам придется либо выплачивать больший взнос, чем раньше, либо растянуть выплату долга по кредиту на более продолжительное время, чем было рассчитано вначале. Льготный период в большинстве банков составляет от полугода до года.
В некоторых банках ипотечного заемщика, испытывающего финансовые трудности, могут на какое-то время полностью освободить от выплат по кредиту. Но не бесплатно. Банк выдаст вам еще один, стабилизационный кредит, за счет которого будет гаситься долг по ипотеке. Этот кредит тоже придется отдавать. Если дополнительный кредит берется на срок больше года, наверняка понадобится предоставить банку в залог какое-нибудь ценное имущество — недвижимость или транспортное средство.
Очень важно прийти в банк с просьбой о реструктуризации, пока у вас не накопилось большой задолженности. Будет сложно рассчитывать на успех, если вы не платили по кредиту больше трех месяцев. А лучше всего отправляться на переговоры, имея просрочку максимум в один месяц. Это покажет, что вы ответственно относитесь к своим обязательствам перед банком, и не пытаетесь убежать от проблем.
Как получить поддержку от государства?
На государственном уровне оказанием помощи ипотечным заемщикам, не имеющим возможности продолжать гасить свой долг перед банком, ведает специально созданная организация — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК предлагает поддержку заемщикам, бравшим ипотеку в рублях, или в иностранной валюте, как приобретавшим готовое и строящееся жилье, так и заложившем жилье для получения нецелевого кредита. Главное, чтобы кредит был получен вами до 1 декабря 2008 года.
Именно в АРИЖК родилась схема реструктуризации, которую сейчас используют и многие банки: несостоятельному должнику выдается стабилизационный заем, равный его сумме платежей по ипотеке сроком до одного года. Впрочем, заемщику необязательно просить заем именно на 12 месяцев, можно выбрать и меньший срок.
Немаловажно для заемщика, что сумма займа рассчитывается с учетом просроченной задолженности, штрафов и пеней. Соответственно, если вы обратитесь за помощью, имея долг по ипотеке за три месяца, вам предоставят сумму, которая покроет не только 12 ежемесячных платежей по кредиту, но и просроченный долг с пенями и штрафами. Более того, стабилизационный заем, при необходимости, включает в себя расходы на ипотечное страхование.
Однако если помощь АРИЖК позволяет на год забыть об ипотечных выплатах банку, то стабилизационный заем надо будет начинать гасить уже через месяц после того, как за вас произведут первый платеж по кредиту. Но, поскольку за помощью в АРИЖК обращаются люди, испытывающие серьезные трудности с деньгами, размер платежа на период оказания помощи рассчитывается с учетом ваших реальных финансовых возможностей. Поэтому сумма ежемесячного платежа в счет погашения стабилизационного займа может быть совсем небольшой, например, 1000 рублей.
Поскольку государство берется помогать ипотечным заемщикам максимум в течение года, по окончании этого срока надо будет начинать снова платить за ипотеку самостоятельно, и одновременно, возвращать долг АИЖК. Стабилизационный заем надо вернуть не позже того момента, как закончится срок погашения ипотечного кредита. Процентная ставка по стабилизационному займу для погашения долга по рублевым кредитам не может превышать ставки по вашему ипотечному кредиту. Значит если вы брали кредит под 12% годовых, то и АРИЖК выдаст вам заем под те же 12% годовых. По займам, которые выдаются для погашения валютных ипотечных кредитов, процентная ставка установлена в размере ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент выдачи займа. После окончания льготного периода размер совокупного платежа по старому и новому займам, по сравнению с прежним платежом по ипотеке, в среднем увеличивается на 10-15%, не так уж и намного.
Выглядит это следующим образом. Вы обращаетесь за помощью в АРИЖК, и либо в одном из уполномоченных банков, либо прямо у кредитора вам открывают счет, с которого на протяжении года ежемесячно перечисляют сумму, необходимую для оплаты взноса по ипотеке, установленного кредитным договором.
Кому поможет АРИЖК?
Как известно, государство помогает не всем подряд, а только тем, кого считает социально незащищенным. Хотя ипотечный заемщик, по определению, человек с достатком, АРИЖК тоже оказывает поддержку только тем, кто без нее окажется попросту бездомным. Поэтому главное условие для получения помощи от АРИЖК заключается в том, что жилье, купленное вами по ипотеке или заложенное в обеспечение исполнения обязательств по ипотечному кредиту, для вас единственно возможное место проживания.
Существуют ограничения по доходу, который не должен превышать определенного минимума на каждого члена семьи. Уровень доходов придется доказывать документально. У претендента на стабилизационный заем не должно быть никаких средств в банках, а также никаких ценных бумаг или паев, рыночная стоимость которых позволяет исполнить текущие обязательства по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев. Даже наличие автомобиля стоимостью больше 350 тыс. рублей будет считаться непозволительной роскошью для нуждающегося заемщика.
Некоторые ограничения связаны и с жильем, которое заложено по ипотеке. Площадь квартиры должна составлять не более 50 кв. метров для одного человека, не более чем по 35 кв. метров для семьи из двух человек, для семьи из трех человек и больше — максимум по 30 кв. метров на человека. Владельцам , позволяется иметь жилплощадь побольше: до 70 кв. метров для одного человека, по 60 кв. метров семье из двух человек и по 50 кв. метров на трех человек и более. при этом стоимость 1 квадратного метра жилья не должна более чем на 50% превышать среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в данном регионе, так как государство не считает уместным протягивать руку помощи владельцам элитного жилья.
Последнее существенное условие предоставление поддержки от государства — непогашенная просрочка по ипотечному кредиту, возникшая до периода снижения ваших доходов, не должна превышать 90 дней.
Впрочем, АРИЖК, при выявлении незначительных отклонений от соответствия заемщика или заложенного жилья установленным требованиям, вправе принимать решение о реструктуризации ипотечного кредита (займа).
Как сделать валютный кредит рублевым?
Рывок вверх курса доллара и евро по отношению к рублю минувшей зимой напугал многих заемщиков, в свое время польстившихся на низкие ставки по валютным кредитам. Платежи по ним за несколько месяцев в пересчете на российские деньги выросли примерно на 40%. Даже тем, кто пережил кризис без потерь в доходах, платить за ипотеку стало накладно. К тому же рост американской и европейской валюты по отношению к рублю может возобновиться вновь.
Как только стало ясно, что с возвратом валютных кредитов могут возникнуть проблемы, практически все банки очень быстро разработали программы конвертации валютных кредитов в рублевые. Так что, при желании, валюту кредита поменять можно. В то же время, эта процедура настолько сложна и накладна для заемщика, что воспользоваться ею решают немногие.
Смена валюты кредита происходит путем его рефинансирования. Это означает, что вам выдают новый кредит, который автоматически используется для погашения уже имеющегося у вас. И вот этот новый кредит выдают в рублях.
Что при этом получается? Сумма задолженности по кредиту конвертируется по действующему курсу обмена иностранной валюты на рубли. Если ваша задолженность составляет $100 тыс., в рублях она будет равна примерно 3 млн. рублей. Продолжая гасить кредит в долларах, вы могли бы рассчитывать на снижение удельного веса задолженности по кредиту в рублях, а при смене валюты на это рассчитывать уже не приходится. Вам придется выплатить банку разницу, на которую доллар уже вырос по отношению к рублю со всей суммы задолженности по кредиту.
Другой неприятный момент заключается в том, что прежние условия кредитования меняются на новые, действующие на момент оформления рефинансирования. В частности, процентные ставки по ипотеке будут установлены по действующим тарифам. Сегодня эти ставки очень высоки, примерно 18,5-21%. В результате, меняя иностранную валюту кредита на отечественную, вы ограждаете себя от риска увеличения удельного веса платежа в рублях из-за смены курсовой разницы, но при этом ваш платеж все равно становится больше из-за роста процентов по кредиту.
Увеличение ежемесячного платежа по ипотеке из-за роста курса иностранной валюты и повышения процентной ставки по кредиту в результате рефинансирования можно компенсировать за счет другой возможности, присущей рефинансированию. Оно позволяет продлить срок погашения кредита. Благодаря этому размер ежемесячного платежа можно уменьшать до оптимальной для вас величины. Скажем, вам осталось платить по кредиту 10 лет, банк удлиняет срок погашения до 15 лет, ежемесячный платеж уменьшается до посильной суммы.
Повышение процентной ставки — далеко не единственная неприятность, свойственная рефинансированию. Самая большая проблема связана с первоначальным взносом за жилье. Его величина должна соответствовать действующим на текущий момент требованиям банка. Сегодня это минимум 30%. Значит, чтобы сменить валюту кредита, у вас уже должно быть погашено не менее 30% от стоимости жилья или же придется досрочно внести сумму, недостающую до требуемого уровня.
И это еще не все. Как известно, величина кредита зависит от стоимости залога. Сегодня цены на жилье снизились, в некоторых городах на 30-40%. Поскольку для рефинансирования ипотеки вам придется заново оценить жилье, играющее роль залога, может оказаться, что его стоимость значительно ниже той суммы, которая нужна для погашения остатка задолженности по имеющемуся кредиту. Тогда вам тоже придется искать деньги на выплату разницы между суммой старого и нового кредита.
Как правило, для , вам придется снова подтверждать свою платежеспособность уже применительно к размеру пересчитанного ежемесячного платежа по кредиту. Новый кредит не выдадут, если у вас будет задолженность по старому. Впрочем, если вы все-таки решитесь на конвертацию, у вас вообще не должно быть финансовых проблем, потому что расходы на эту процедуре составят многие тысячи рублей. Вам придется заново оценивать и страховать залог, заплатить за его перерегистрацию, не говоря уже о комиссии за выдачу нового ипотечного кредита, которая составляет внушительную сумму.
Кроме того, если вы получали на сумму процентов по ипотечному кредиту, после рефинансирования вы этой льготы лишитесь, поскольку формально кредит будет погашен. А налоговый вычет можно получить лишь один раз в жизни.
Учитывая обилие проблем и расходов, связанных с конвертацией валютных ипотечных кредитов в рублевые, надо тщательно просчитать все возможные плюсы и минусы. Иначе эта процедура вместо выгоды принесет вам сплошные убытки.
По мнению специалистов, конвертация принесет пользу, если вы брали кредит недавно под сравнительно высокие ставки — от 15% годовых в валюте, а также в том случае, если вы планируете рассчитаться по кредиту в короткие сроки, не превышающие пяти лет.
Два выхода из безвыходной ситуации
В жизни бывает всякое, и финансовые проблемы некоторых ипотечных заемщиков могут оказаться настолько серьезными, что им не помогут ни реструктуризация кредита в банке, ни поддержка государства. В такой ситуации остается только одно — продавать заложенное жилье и за счет вырученных средств гасить долг по кредиту.
Тут возможны два варианта: заемщик либо соглашается продать свое жилье, либо отказывается это сделать и банк вынужден обращаться в суд, чтобы наложить арест на заложенное имущество, которое затем будет реализовано судебными приставами.
Банки предпочитают, чтобы заемщики соглашались продать залог по доброй воле. В этом случае есть надежда выручить за жилье более или менее нормальные деньги, так как реализацией занимается заемщик или банк. Оба они заинтересованы в том, чтобы выручить за жилье побольше. Для банка важно, чтобы денег от продажи залога хватило на погашение остатка долга по кредиту, у заемщика появляется шанс на то, что после расчета с банком ему тоже что-то перепадет. А с торгов зачастую жилье реализуют по ценам, смехотворным даже для нынешнего низкого спроса.
Поэтому, если вы не видите для себя никаких перспектив погасить ипотечный кредит, будет разумно договориться с банком о том, что для погашения кредита вы готовы продать залог. И тянуть с этим не стоит — чем дольше вы будете откладывать неприятное дело, тем больше вырастет ваш долг перед банком, поскольку будут расти штрафы и пени за просрочку платежей. Если вы соглашаетесь на продажу залога, банк, как правило, замораживает начисление процентов и штрафных санкций по вашему долгу. Договоренность об этом нужно обязательно зафиксировать в документе, устным обещаниям в этой ситуации верить не стоит.
Бессмысленное сопротивление приводит к прямо противоположным результатам: проценты по кредиту, пени и штрафы начисляются до момента, когда суд признает вас несостоятельным должником. Так что нежелание договариваться с банком обойдется в кругленькую сумму.
Самым неразумным будет надеяться, что все как-нибудь само собой рассосется. Не стоит рассчитывать, что банк забудет про вас и ваш долг. Сегодня процедура реализации залога в счет погашения долга по кредиту становится все более обыденным явлением и для банков, и для судов. Страусиная политика только усложнит ваше положение, и, в конечном итоге, на разрешение проблемы с ипотекой гораздо придется потратить куда больше денег и нервов, чем потребует разумный компромисс между вами и банком.
На сегодняшний день банки России предлагают ипотечное кредитование сроком до 13 лет. Естественно каждый заемщик может подобрать для себя банк с наиболее лояльными условиями. Самый главный фактор, на который стоит обращать внимания при выборе банка, это величина его процентной ставки.
Обратите особое внимание на требования и условия, которые выдвигает банк. Это могут быть: возрастное ограничение, стаж работы, регистрация, хорошая кредитная история.
Подробно изучите пакет документов. Уточните, по какой форме необхадимо предоставлять справки. Бывает две формы: форма банка и стандартная НДФЛ.
Немаловажным фактором является качество и комфорт обслуживания.
Сегодня часто выбор идет в пользу молодых банков, так они предлагают очень привлекательные условия для пополнения своей базы клиентов. Но кто-то предпочитает сотрудничать только с крупными и устоявшимися банками.
Каждый желающий оформить ипотеку должен сам выбрать кредитное учреждение. Во избежание неприятностей, заранее подробно изучите все условия.
Риск связанный с кредитованием при ипотеке
Несвоевременная выплата или полный отказ от выплаты по ипотеке является кредитным риском. Изменение процентных ставок вследствие инфляции или отсутствие дохода от ипотеки для кредитора означают потери.
А вот изменение валютного курса напрямую влияет на заемщика. Это происходит от того, что все обязательства по ипотеки рассчитываются исходя из курса доллара или евро, а выплаты производится в рублях. Так же к риску относится непредвиденная потеря работы. Вследствие потери работы заемщик не имеет доходов, а значит, не может своевременно или вовсе погасить кредит. Есть риск и в утрате или повреждения имущества. Чтобы этого избежать следует застраховать хотя бы главные виды рисков.
Выбираем оптимальный срок для ипотеки
Российские банки предоставляют большой выбор кредитов на приобретение квартиры или дома. Каждый заемщик должен сам определиться со сроком вне зависимости от условий кредитования.
Существует два вида ипотечного кредита. Краткосрочный на несколько месяцев и долгосрочный до 30 лет.
Выплаты необходимо осуществлять каждый месяц. Поэтому чтобы срок был оптимальным, выберите ежемесячную сумму и от нее рассчитайте полный срок.
Для более менее комфортной жизни сумма не должна превышать 40% вашей ежемесячной зарплаты. При выборе срока ипотеки обязательно следует учитывать непредвиденные ситуации (болезнь, увольнение), ведь это может существенно отразиться на выплатах.
Кредиторы неохотно идут навстречу заемщикам, которые хотят взять кредит на короткий срок и будут отдавать 90% зарплаты. Ведь в случаи любой неприятности они сразу попадут в число неплатежеспособных клиентов. Намного лояльней относятся к длительным срокам, так как ежемесячная выплата меньше.
Что понадобится для оформления ипотечного кредита.
В выбранный заранее банк подается заявление и дополнительные документы, требуемые банком, обычно они имеют стандартную форму. Срок рассмотрения вашего заявления составляет до нескольких недель.
После положительного ответа, следует заняться поиском жилья, которое будет соответствовать ипотечным условиям банка. На это дается пару месяцев. За это время следует собрать документы, которые понадобятся для оценки и приобретения жилья.
Перечень необходимых документов:
- справка, подтверждающая права на жилье и его продажу от продавца;
- выписка из домовой книги или справка о регистрации;
- от коммунальной службы что не задолженности по оплате коммунальных услуг и стоимости жилья;
- выписка, выданная Росреестром, о правах на ипотечное жилье;
- одобрение от органов попечительства, в случаи, если есть права детей на отчуждаемое жилье.
Составляйте правильно ипотечный договор
Ипотечный договор, как и другие похожие документы должны составляться на основе гражданских и правовых аспектов. На момент подписания договора обязательно должны присутствовать обе стороны залогодержатель и залогодатель. Бывают случаи, когда гарантом заемщика может выступать человек не причастный к ипотеке.
Договор ипотечного кредита обязан выражаться в письменном виде.
Иных добавочных требований не предъявляется. Подписи должны ставиться лично. Затем документ направляется в государственные учреждения и там регистрируется. Если договор не проходит процедуру регистрации, он будет считаться недействительным. Только после того как он будет учтен и систематизирован, договору присваивается статус действующего и законного.
Так же если во время подписания или регистрации есть несоблюдение тех или иных норм, ипотечный договор признается недействительным.
Что делать после одобрения заявки на ипотечный кредит?
После того как сотрудниками банка будет одобрена ваша заявка на ипотечный кредит, вы обязаны отыскать подходящую квартиру, которая соответствует условиям банка. Так же вам потребуется оценить приобретаемую недвижимость и найти страховую организацию, на все это дается срок три месяца.
Если по истечению этого срока вы не закончили все действия, то существует возможность продления заявки на ипотечный кредит. В этом случаи риск с получением кредита повышается. Так как платежность заемщика может существенно измениться. Соответственно банк имеет право внести изменения в кредитные условия, за то время пока длится продление заявки.
В случаи если банк отказал клиенту в продлении, то заемщик может обратиться в другое финансовое заведение.
Страхованием лучше заниматься самостоятельно
Возьмем в качестве примера среднестатистическую сумму кредита по г. Москвы 6 000 000.
Если хотите сэкономить, то страхованием предмета залога лучше заняться самому. В большинстве случаев во время оформления кредита, банк предлагает несколько страховых компаний (обычно у него их 10-12), с которыми они сотрудничают. Тарифы у всех этих компаниях могут очень сильно отличаться иногда даже до 40%. Поэтому, если условие комплексного страхования достигнет 2% от всей суммы кредита, вы сможете сэкономить порядка 0.8% на страховании. В денежном эквиваленте это составит около 48 тысяч рублей в год или 1 миллион 440 тысяч за 30 лет, это в том случаи, если вы самостоятельно выберете страховую компанию.
Ипотечные программы банков весьма разнообразны с различными схемами погашения
В основном существует несколько способов погашения задолженности:
— аннуитетный платеж, в этом случаи заемщик своевременно, равными долями производит выплаты на протяжении всего срока кредитования. В этом варианте общая переплата несколько увеличивается;
Дифференцированный платеж, в этом случаи суммы первых платежей довольно высокие. Но размер выплат с каждым месяцем будет уменьшаться соответственно задолженность тоже.
При досрочном расчете кредита выбранной вами ипотечной программы, тщательно изучите условия и требования банка, во избежание недоразумений. Зачастую банки вводят ограничения на досрочное гашение, обычно это срок до 6 месяцев. Всегда сравнивайте несколько банков и рассчитывайте самую эффективную процентную ставку.
Досрочное погашение ипотечного кредита
Помимо ежемесячной выплаты по кредиту, так же заемщик имеет возможность погасить задолженность раньше установленного срока на полное погашение. В случаи если клиент желает быстрее рассчитаться с банком, можно увеличить сумму ежемесячной выплаты. При этом условия по кредиту не меняются и остаются в пределах установленных правил.
Погашение ипотеки досрочно имеет буквальный смысл. Заемщик расплачивается раньше отведенного ему срока путем увеличения ежемесячного платежа либо единым возвратом суммы оставшегося долга. Соответственно сразу после выполнения все условий банка заемщик становиться полноправных обладателем недвижимости. После возврата всей суммы у банка, предоставившего кредит, не будет больше не каких вопросов.
При досрочном погашении ипотеки заемщик снимает все обременения на недвижимость, после этого надо оформить все документы, которые устанавливают права на данную недвижимость. Преодолев весь этот путь, вы становитесь владельцем этой недвижимости.
Что грозит в случаи нарушения ипотечного договора
В последнее время просрочка по ипотечному кредиту склонна расти. Неверные расчеты и нестабильная обстановка является одним из факторов этой нестабильности.
В том случае, когда клиент не может в срок ее выплачивать, помимо основной задолженности придется выплачивать еще и штраф, это оговорено в договоре. Примерно к сумме основной задолженности ежедневно накапливается 0.1 – 0.2%.
Когда способы воздействия на совесть иссякли, банк использует право настаивать на досрочном погашении, либо подается заявление в судебное заведение, чтобы вернуть долг клиента в виде его собственности.
Если рассчитаться с ипотекой не получается в срок, можно обратиться в банк с просьбой о получении небольшой отсрочки. Если будет выбран этот вариант, то сумма ежемесячного платежа уменьшится, однако общая переплата увеличится.
Как взять ипотеку с плохой кредитной историей
К сожалению, на сегодняшний день плохая кредитная история это далеко не редкость. Иметь в числе своих клиентов, заемщиков с плохой кредитной не желает практически любой банк.
Если срочно нужен кредит, но вы знаете, что у вас есть небольшие просрочки, которые произошли по уважительной причине, можете смело обратиться к услугам кредитного брокера. Он поможет исправить плохую кредитную историю в банке. В том случаи, если исправить не удается, обратитесь в тот же банк. Если вы у него до этого брали кредиты, и не было проблем с выплатами это только плюс, они могут дать вам кредит на обычных условиях.
Но в этом случаи вам придется убедить специалиста, что задержек и нарушений больше не повторится.
Есть и такие банки, которые рады выдавать кредит клиентам с плохой кредитной историей. Правда сумма будет не большая и по завышенным процентам.
Продажа квартиры купленной по ипотеке
В случаи если вы решили продать квартиру, купленную по ипотечному кредиту, для начала вам надо сообщить банку, в котором оформлена ипотека о намерении продать жилье. Узнайте у банка форму и срок подачи заявления о досрочном погашении кредита. Так же выясните, сколько дается времени на подготовку всех документов, в которых лежит закладная. Банк должен предоставить точный остаток по кредиту до момента продажи. Если в случаи, когда за время кредита закладная по ипотеке перепродана, вам придется решать вопрос с новым её владельцем. После решения все этих вопросов можно начать поиск покупателя.
Перед продажей все обременения на квартиру должны быть сняты. Иначе вы просто не сможете заключить договор о купле-продаже.
Ипотека молодой семье
Чем смогут помочь наши власти?
По существующей подпрограмме власти выплатят субсидию, на погашение кредита. Общая помощь получится около 35% от всей стоимости недвижимости. Если есть дети, это еще плюс 5%, от стоимости квартиры. Эти проценты приводятся при расчете средней стоимости недвижимости. Они могут отличаться в зависимости от вашего города.
Кто может принять участие?
Возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет. Так же вы можете участвовать в программе, если у вас не полная семья, или вы является родителями минимум 1 ребенка и ваш возраст не более 35 лет. Требования постоянно корректируются, поэтому заранее их уточняйте.
Главное требование для молодой семьи, на которое требуется обратить внимание – это способность без проблем выплачивать задолженность по кредиту. Для этого супруги должны иметь достаточный доход. Доход в каждом случаи устанавливает банк.
