Коммунальные платежи в составе арендной платы (жилое помещение). Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество.
Вопрос: Если в составе арендной платы по предоставленным в найм квартирам учтены коммунальные платежи, почему их нужно выделять из состава арендной платы и облагать НДС, если по факту наймодатель не оказывает коммунальные услуги, а приобретает их для деятельности по предоставлению в найм жилого помещения, без НДС. Бремя оплаты коммунальных услуг наймодатель берет на себя и в договоре это сформулировано как " Размер платы за найм включает в себя: расходы по оплате коммунальных ресурсов: электроэнергия до ______ кВт в месяц, холодное водоснабжение до ______ м3 в месяц, горячее водоснабжение до _____ м3 в месяц, и плату за содержание и ремонт жилого помещения". Может надо перефразировать условия договора?
Ответ: Условия договора менять не нужно.
В Вашем случае сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде), а так же плата за содержание и ремонт помещения.
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ платой за услуги по предоставлению в пользование жилых помещений, освобождаемой от налогообложения, является только плата за пользование жилым помещением и наем жилого помещения. Эта льгота не распространяется на плату за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения.
Такое же мнение высказала ФНС в письме от 16.03.2005 № 03-4-02/371/28: если по условиям договора аренды в стоимость арендной платы, помимо платы за наем жилья (за предоставление жилого помещения), входит стоимость коммунальных и иных услуг, то в налоговую базу по НДС не включается только плата за наем жилья.
Коммунальные услуги, входящие в состав арендной платы, в соответствии с договором аренды, облагаются налогом в общем порядке.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 170 НК РФ налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.
Обоснование
Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество
Оплата услуг в составе арендной платы
В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.
Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:
Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:
1. по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
2. по показаниям отдельных счетчиков;
3. исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.
Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.
Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения
Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России).
Суммы входного НДС, относящегося к коммунальным услугам в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как их приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).* При этом должны быть соблюдены все необходимые условия для принятия НДС к вычету. Такую же позицию высказали некоторые суды (см., например, определение ВАС РФ от 26 августа 2009 № ВАС-10032/09 , постановления ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 № А23-3029/2008А-14-202 , Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 № А63-8994/2004-С4-9).
Ситуация: вправе ли арендодатель перевыставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, расходы на которые тот ему компенсирует. Платежи за коммунальные услуги не являются частью арендной платы. Договоры со снабжающими организациями заключены напрямую с арендодателем
Нет, не вправе.
Официальная позиция контролирующих ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями (письма Минфина России от 10 февраля 2011 № 03-03-06/1/86 , от 14 мая 2008 № 03-03-06/2/51 и ФНС России , от 23 апреля 2007 № ШТ-6-03/340). В обоснование своей точки зрения они приводят следующие аргументы.
Арендодатель - это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 № 7349/99 , , постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25)). Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным службам. Поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству (определение ВАС РФ от 16 февраля 2007 № 560/07).
Значит, арендодатель не вправе рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору - принять входной НДС по этой сумме к вычету.
Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендодателю перевыставлять арендатору счета-фактуры за коммунальные услуги. Они заключаются в следующем.
Перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового законодательства. Никаких ограничений на этот счет статьи , Налогового кодекса РФ не содержат.
Кроме того, без обеспечения арендованного помещения коммунальными услугами организация-арендатор не может реализовать свое право на пользование арендуемым помещением (ст. , ГК РФ). Следовательно, предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с оказанием услуг по аренде. Поэтому арендодатель вправе перевыставить счет-фактуру арендатору на стоимость коммунальныхуслуг, а арендатор - предъявить к вычету НДС по ним.
Подтверждает такую позицию Президиум ВАС РФ в постановлении от 25 февраля 2009 № 12664/08 .
До выхода постановлений Президиума ВАС РФ арбитражная практика по этому вопросу была неоднородной.
Некоторые суды придерживались точки зрения, полностью соответствующей позиции Президиума ВАС РФ (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19 июня 2008 № Ф09-4255/08-С2 , от 29 февраля 2008 № Ф09-861/08-С2 , от 21 января 2008 № Ф09-11295/07-С2 , Московского округа от 26 августа 2008 № КА-А40/7882-08 , от 1 октября 2007 № КА-А41/10014-07). В то же время некоторые суды подтверждали позицию контролирующих ведомств (см., например, определение ВАС РФ от 29 января 2008 № 18186/07 , постановления ФАС Центрального округа от 14 февраля 2008 № А48-1629/07-6 , от 10 октября 2007 № А36-2553/2006 , Восточно-Сибирского округа от 19 января 2009 № А10-1581/08-Ф02-6877/08 , от 30 октября 2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08 , Поволжского округа от 4 марта 2008 № А65-8421/2007-СА1-37 , от 6 февраля 2008 № А55-6796/2007-53 , Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) , от 27 августа 2008 № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) и от 24 марта 2008 № Ф04-2074/2008(2736-А45-41)).
С выходом постановлений Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 № 6219/08 и от 25 февраля 2009 № 12664/08 арбитражная практика по рассматриваемой проблеме должна стать единообразной. Об этом свидетельствуют новые судебные решения (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 № А17-1804/2007 , Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2009 № А33-12783/08-Ф02-2566/09 , Московского округа от 10 июля 2009 № КА-А40/6262-09 , Центрального округа от 29 апреля 2009 № А48-3884/08-17 , Поволжского округа от 7 апреля 2009 № А65-20968/2008 , Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 № Ф04-5497/2009(19433-А45-29) , Северо-Западного округа от 16 марта 2009 № А52-3899/2008 , Уральского округа от 25 февраля 2009 № Ф09-10444/08-С2).
Письмо ФНС России от 16.03.2005 № 03-4-02/371/28 «Об освобождении от налогообложения услуг по сдаче в аренду жилых помещений юридическим лицам»
«Федеральная налоговая служба по вопросу освобождения от налогообложения услуг по сдаче в аренду жилых помещений юридическим лицам сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), предусмотрены статьей 149 Кодекса .
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 Кодекса не подлежит налогообложению реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" до 1 января 2004 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождалась реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).
Следовательно, операции по реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подлежали освобождению от налогообложения налогом на добавленную стоимость как до 1 января, так и после 1 января 2004 года.
Статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с пунктом 2 данной статьи юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Учитывая вышеизложенное, освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности юридическим лицам по договору аренды применяется, начиная с 1 января 2001 года.
При этом необходимо учитывать, что от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается только плата за наем жилья и плата за предоставление жилых помещений в пользование юридическим лицам по договору аренды.
В том случае, если по условиям договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за наем жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включается только плата за наем жилья (плата за предоставление жилого помещения).
При этом пунктом 1 статьи 149 Кодекса в отношении иностранных граждан или организаций, аккредитованных в Российской Федерации, предусмотрена специальная норма, согласно которой не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации. Указанное положение применяется в случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации.
Таким образом, данная норма Кодекса применяется только в отношении иностранных граждан или организаций, аккредитованных в Российской Федерации.
В случае предоставления арендодателем в аренду на территории Российской Федерации помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим аккредитации в Российской Федерации, освобождение от налогообложения не предоставляется и услуги по предоставлению в аренду помещений подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.
Одновременно обращаем внимание на следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 149 Кодекса налогоплательщики, осуществляющие операции, подлежащие освобождению, и операции, не подлежащие освобождению, обязаны вести раздельный учет таких операций.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 170 Кодекса налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.
При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, не включается.
В том случае если налогоплательщик при реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость, выставил покупателю счет-фактуру с выделенной суммой налога, то данная сумма налога подлежит уплате в бюджет на основании пункта 5 статьи 173 Кодекса ».
Отвечает Александр Водовозов,
заместитель начальника Управления налогообложения юридических лиц ФНС России
«Порядок зависит от вида имущества, где оно расположено и кто балансодержатель. С 2019 года отменили централизованную сдачу отчетности по налогу на имущество, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость. Но из этого правила есть исключения. Все варианты, куда платить налог на имущество и подавать декларацию за 2018 год, смотрите в рекомендации.»
Арендные платежи у арендатора
Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования. У одних предпринимателей имеются свободные, не занятые производством площади, которые способны принести дополнительные экономические выгоды, если их предоставить во временное пользование. Другие, наоборот, предпочитают пользоваться тем или иным имуществом на правах арендатора. Таким образом, одним предпринимателям удобнее приобрести объекты недвижимости, движимое имущество в собственность, а другим взять их в аренду. В статье мы расскажем об учете арендных платежей арендатором.
Прежде чем приступить к теме статьи, напомним читателям некоторые положения гражданского законодательства, касающиеся арендных платежей.
Основной обязанностью арендатора, согласно статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.
Арендная плата устанавливается в виде:
– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставления арендатором определенных услуг;
– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.
По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. Рекомендуем устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.
Сроки внесения арендной платы определяются договором и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в случае:
– если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
– если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
– если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь пунктом 5 статьи 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Арендные платежи в бухгалтерском учете.
Если арендатор использует арендованное имущество для осуществления деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, приобретением и продажей товаров, с выполнением работ и оказанием услуг, то суммы арендной платы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (пункт 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» (далее – ПБУ 10/99 «Расходы организации»)).
Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности). Иными словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.
В бухгалтерском учете арендатора сумма арендной платы отражается следующими записями:
Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 60, 76 – отражена сумма арендной платы, предъявленная арендодателем;
Дебет 19 Кредит 60,76 – отражена сумма НДС, предъявленная арендодателем;
Дебет 60, 76 Кредит 51 – перечислена сумма арендной платы арендодателю.
Арендные платежи в налоговом учете.
Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2006 года № 03-03-04/1/742. Также в письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.
Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2007 года № 03-03-06/1/647. Рекомендуем выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.
Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, то, согласно позиции финансового ведомства, приведенной в Письмах от 17 апреля 2009 года № 03-03-06/1/258 и от 15 октября 2008 года № 03-03-05/131, арендные платежи могут признаваться в составе расходов не равномерно, а в соответствии с графиком арендных платежей.
Аналогичного мнения придерживаются и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2008 года №Ф09-9466/08-С3 по делу №А76-4062/08.
Отметим, что ранее чиновники указывали, что расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды не требуется. Такая позиция была изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 17 апреля 2007 года № 03-03-06/1/248, от 6 февраля 2007 года № 03-03-06/1/59, от 10 ноября 2006 года № 03-03-04/1/752, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 сентября 2008 года № 20–12/089128
Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС по городу Москве в Письме от 5 октября 2006 года № 20–12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 10 апреля 2009 года № 03-03-06/1/230, от 4 февраля 2009 года № 03-03-06/2/16, от 30 июля 2008 года № 03-03-06/2/99. Выходом для арендатора, в данной ситуации, может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права – права аренды по будущему договору аренды.
Согласно Письму Минфина Российской Федерации от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели и отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды, не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.
Согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 17 февраля 2006 года № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 года № 03-03-04/2/172 и от 1 ноября 2005 года № 03-03-04/1/325, если в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.
Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 года по делу №А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды, а в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 февраля 2007 года по делу №Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.
Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Но, в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 апреля 2006 года № 20–12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество, и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным. И все же, в соответствии с Письмом Минфина Российской Федерации от 5 августа 2005 года № 03-03-04/4/34, арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения. Аналогичный вывод содержится в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 28 марта 2008 года № 20–12/030173.
Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора также на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается пунктом 10 информационного Письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59.. Такая же точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241, от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 18 февраля 2008 года № 20–12/015152.3, от 18 октября 2006 года № 20–12/92230. Термин «пролонгация» договора аренды изложен в последнем письме и его можно применять для целей налогообложения.
В то же время в Письме от 18 сентября 2009 года № 03-03-06/2/174 финансовое ведомство указало на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС Российской Федерации в Письмах от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 июля 2009 года № 3-2-06/76.
Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то, согласно Письмам Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226, ФНС Российской Федерации от 24 мая 2010 года №ШС-37-3/2340@, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2006 года № 20–12/22181, данный договор аренды в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.
Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 месяцев договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. В письме сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.
Но, все-таки, следует учитывать, что такой механизм продления имеет существенные риски, и при заключении долгосрочных договоров обязательна государственная регистрация.
Расходы организации в виде арендной платы за землю, на которой расположены сооружения, используемые в целях получения дохода, в период с даты государственной регистрации права собственности на здания до даты государственной регистрации переоформления договоров аренды земли, на которой расположены указанные сооружения, для целей налогообложения прибыли можно учесть как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, в зависимости от применяемого организацией метода признания расходов в целях налогообложения прибыли. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 декабря 2006 года № 20–12/115082. Несмотря на то, что такой подход не совсем основывается на законодательстве, он выглядит вполне логичным.
Если отсрочка ввода в эксплуатацию полученного в аренду имущества обусловлена необходимостью доведения его до состояния, пригодного к использованию, то арендные платежи по указанному имуществу до ввода его в эксплуатацию могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 7 марта 2008 года № 03-03-06/1/160, от 21 ноября 2008 года № 03-03-06/1/646, от 25 июня 2007 года № 03-03-06/1/397. Такие выводы делают и арбитры: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2008 года по делу №А05-2964/2008.
В соответствии с подпунктом 34 пункта 1 статьи 264 НК РФ, как расходы на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов, расходы в виде аренды недвижимого имущества, а также расходы, возникающие в период аренды такого имущества (ремонт, содержание и охрана), осуществленные организацией-арендатором до даты начала фактического использования недвижимого имущества, организация-арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 20 августа 2007 года № 03-03-06/2/155.
Отметим, что для целей налогообложения прибыли арендатор может учесть расходы, связанные с приобретением средств для уборки арендованных помещений (пакеты для мусора, губки, дезинфекционные средства и тому подобное), если договором аренды предусмотрено, что содержание (уборка) арендуемых помещений осуществляется непосредственно арендатором. Аналогичная точка зрения изложена в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 октября 2006 года № 20–12/89121.1.
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Учитывая изложенное, затраты организации, произведенные по договору аренды транспортного средства, заключенному с физическим лицом, в том числе затраты на приобретение топлива (ГСМ) для обеспечения работы данного автомобиля исходя из фактического пробега автомобиля (с учетом фактического расхода топлива (ГСМ) в производственных целях и стоимости его приобретения), а также затраты на приобретение запасных частей могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 29 ноября 2006 года № 03-03-04/1/806 и от 2 октября 2006 года № 03-05-01-04/277.
Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая, предельно опасная для арендатора, позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.
И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно статье 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Как отмечено в Письме Минфина Российской Федерации от 10 ноября 2006 года № 03-05-01-04/310 размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть, квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
Из книги Всё об УСН (упрощенной системе налогообложения) автора Терехин Р. С.4.2.7. Арендные платежи за арендуемое имущество, в том числе лизинговые платежи Здесь следует обратить внимание на то, что применительно к отношениям по аренде помещений для принятия в составе этих расходов коммунальных платежей необходимо иметь счета на оплату арендных
Из книги Теория бухгалтерского учета. Шпаргалки автора Ольшевская Наталья31. Арендные и лизинговые операции с основными средствами Под арендой понимаются отношения между арендодателем и арендатором по передаче имущества за плату во временное владение и/или пользование. Под лизингом понимается вид инвестиционной деятельности по
Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М5.2. Расходы арендатора Организация-арендатор относит арендные платежи за арендуемое имущество к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией (подпункт 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходы в виде арендной платы должны быть
Из книги Анализ финансовой отчетности. Шпаргалки автора Ольшевская Наталья46. Арендные и лизинговые операции с основными средствами Под арендой понимаются отношения между арендодателем и арендатором по передаче имущества за плату во временное владение и/или пользование. Под лизингом понимается вид инвестиционной деятельности по
Из книги Аренда автораСмена арендатора В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора. В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичЗавершение договора аренды у арендатора Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичВыкуп арендованного имущества у арендатора На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичПрочие операции арендатора При аренде зданий и помещений арендатор может осуществлять какие-либо дополнительные операции, при этом он несет определенные расходы. В данной статье рассмотрим как расходы, относящиеся к арендуемому имуществу, отражаются в учете
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичНалог на прибыль у арендатора Многие организации, которым необходимо имущество с предпринимательской деятельности, но не хватает средств, чтобы его приобрести, могут взять его в аренду. Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичАрендные платежи по имуществу, находящемуся в государственной или муниципальной собственности (с вычетами) Субъектам предпринимательства нередко приходится заключать договоры аренды, выступая в таких соглашениях в качестве арендаторов. Если арендодателем выступает
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичКоммунальные платежи у арендатора В настоящее время не каждый субъект хозяйственной деятельности может себе позволить приобрести помещение в собственность, поэтому им приходиться прибегать к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и
Из книги Аренда автора Семенихин Виталий ВикторовичУчет у арендатора (ссудополучателя) Бухгалтерский учет.Напомним, что стоимость неотделимых улучшений имущества, полученного в безвозмездное пользование, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (за исключением неотделимых
Из книги Экономика фирмы: конспект лекций автора Котельникова Екатерина1. Арендные механизмы в предпринимательстве Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности вне зависимости от формы ее организации требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Кроме
Из книги Экономическая теория. Учебник для вузов автора Попов Александр ИвановичТема 13 АГРАРНОЕ ПРОИЗВОДСТВО. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ 13.1.Аграрное производство и аграрные отношения: их содержание и спецификаАграрное производство. Главной особенностью аграрного производства является прямая зависимость его от природно-климатических
Из книги Доходы и расходы по УСН автора Суворов Игорь Сергеевич5.5. Арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество Согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового Кодекса РФ налогоплательщикам УСН предоставлено право включать в расходы суммы арендных (лизинговых) платежей за арендуемое
Из книги "Пророчество Богатого Папы" автора Лечтер Шарон Л.ФИНАНСОВЫЙ ОТЧЕТ АРЕНДАТОРА При анализе финансового отчета сразу бросается в глаза, что рента (арендная плата) является высокоприоритетной статьей расходов вашего арендатора. Для многих людей рента важнее, чем их пенсионный план категории DC.Для тех, кого заботит
Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.
Рассмотрим необходимость такого платежа и его оформление при заключении договора аренды.
Нормативное регулирование обеспечительного платежа
Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа
Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.
Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.
Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже
- Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
- Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
- При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
- По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.
Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.
АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков
Передача обеспечительного платежа арендатором
В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:
Важно! Арендатор обязан сохранять все документы по проведению платежей с арендодателем для подтверждения.
Возврат обеспечительного платежа по договору
В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).
В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.
Учет обеспечительного платежа на предприятии
Все поступаемые на предприятие средства должны быть учтены. Обеспечительный платеж оплачивается на основании договора аренды в качестве как бы страховой суммой передаваемых в аренду средств, которая реализуется при наступлении события, отраженного в договоре.
| № | Операция | Дебет | Кредит |
| 1. | Поступление обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ | 51 (50) | |
| 2. | Поступление обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете | 008 | |
| 3. | Возврат обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ | 76, субсчет обеспечительный платеж | 51 (50) |
| 4. | Возврат обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете | 008 | |
| 5. | Использование обеспечительного платежа в качестве погасительного | 76, субсчет обеспечительный платеж | 90-1 (91-1) |
| 6. | Начислен НДС | 90-3 (91-2) | 68 |
Размер обеспечительного платежа по договору аренды
Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.
Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.
Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.
Ошибка в требовании зачета обязательств
Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа. То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.
Ошибка при восполнении обеспечительного платежа
По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора. В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.
Ошибка при расторжении срочного договора аренды
В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.
В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.
Ответы на распространенные вопросы
Ответ : В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.
Вопрос №2 : Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?
Ответ : При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.
ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.
Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).
По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.
Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.
Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.
Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).
Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.
При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.
Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.
Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.
Получение арендной платы через банковский счет физического лица
Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.
Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты , которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).
При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.
Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.
При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).
Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя
Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).
ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.
При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.
ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.
Арендодатель при сдаче имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя.
Строго говоря, вопросы установления и изменения арендной платы по договору аренды транспортного средства (далее - ТС) с экипажем регулируются общими положениями о договоре аренды (параграф 1 гл. 34 ГК РФ). Однако по договору аренды ТС с экипажем арендодатель не только передает имущество во временное пользование, но и фактически оказывает (через своих сотрудников) услуги по управлению этим ТС. В связи с этим на практике можно выделить три особенности, касающиеся расчетов по такому договору:
- во-первых, стороны нередко предусматривают в договоре, что размер арендной платы зависит от режима использования ТС - в частности, договор может предусматривать повышенный размер арендной платы за сверхнормативную эксплуатацию;
- во-вторых, при заключении договора стоит обратить особое внимание на то, как распределены обязанности по несению расходов на оплату услуг членов экипажа и расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства;
- в-третьих, нужно убедиться, что в договоре указаны дополнительные услуги, которые обязан оказать арендодатель (например, доставка или демонтаж спецтехники), и четко прописан размер дополнительной платы за эти услуги.
Кроме того, поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, он заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).
Способы определения размера арендной платы
Арендная плата по договору аренды транспортного средства с экипажем может быть установлена двумя разными способами.
1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.
В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.
Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 10 000 руб. (десять тысяч рублей), включая НДС».
2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.
В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы. В частности, плату за аренду ТС можно установить в зависимости от изменения курса иностранной валюты, количества часов работы ТС, режима эксплуатации и даже стоимости услуг, которые арендатор при помощи этого ТС оказывает третьим лицам.
Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от изменения курса иностранной валюты
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы в зависимости от стоимости услуг, оказанных третьим лицам
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 70 процентов от стоимости реализованных в предыдущем месяце пассажирских билетов на проезд в автотранспортном средстве, включая НДС».
Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы путем определения стоимости фактического использования транспортного средства
«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час фактического использования, включая НДС».
Арендодателю имеет смысл предусмотреть в договоре повышенную стоимость использования ТС для случаев эксплуатации сверх установленных нормативов. Это объясняется тем, что сотрудники арендодателя, оказывающие услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, не могут оказывать их непрерывно. И услуги свыше установленных нормативов (которые, разумеется, тоже необходимо указать в договоре) оплачиваются в большем размере. Такая стоимость называется также сверхнормативной.
Пример условия договора о сверхнормативной арендной плате за пользование транспортным средством с экипажем
«Арендная плата за пользование транспортным средством устанавливается в размере 1000 руб. за 1 час, в том числе НДС. Стоимость сверхнормативной эксплуатации транспортного средства составляет 2000 руб. в час».
Если стороны заключили договор аренды ТС с экипажем, в котором арендная плата установлена за единицу времени, то сумма арендной платы будет подлежать уплате за время фактического пользования ТС. Если оно не могло быть использовано арендатором по вине арендодателя, то в таком случае арендная плата взысканию не подлежит.
Пример из практики: суд кассационной инстанции подтвердил правильность расчета арендной платы исходя из фактически отработанного транспортным средством времени
Истец (арендодатель) обратился к ответчику (арендатору) с иском о взыскании арендной платы за пользование ТС с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав арендную плату только за время фактического пользования транспортным средством.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой просил отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя, выводы судов о том, что арендная плата за пользование техникой должна оплачиваться арендатором из расчета фактически отработанного на данной технике времени, а также о доказанности факта неготовности техники к работе являлись необоснованными. По мнению истца, ответчик обязан оплатить арендную плату за все время нахождения техники в его распоряжении, а не только за время фактической эксплуатации транспортных средств.
Суд кассационной инстанции указал следующее.
Судами установлено, что одно из транспортных средств (башенный кран) ответчик фактически не использовал, поскольку оно не было обеспечено подводящим кабелем и экипажем, к нему не был установлен электрический шкаф для подключения кабеля. Поэтому требование о взыскании арендной платы в отношении этого транспортного средства удовлетворению не подлежит.
Арендная плата по другому транспортному средству была взыскана исходя из количества отработанных техникой часов. Расчет арендной платы исходя из фактически отработанного времени соответствует целям договора аренды транспортного средства с экипажем - такой целью является работа техники.
На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу № А70-3501/2010).
Способы увеличения и индексации арендной платы
Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.
Поэтому имеет смысл заранее включить в текст договора условия, благодаря которым аренда будет оставаться выгодной для арендодателя. Это можно сделать несколькими способами.
Во-первых, установить арендную плату не в твердом размере, а в виде формулы (в зависимости от уровня инфляции, курса иностранной валюты и т. п.). В этом случае сумма, которую получает арендодатель, будет меняться автоматически (например, индексироваться с учетом инфляции). Плюс в том, что с формальной точки зрения условие договора о порядке исчисления арендной платы будет оставаться неизменным. А значит, не будет подпадать под ограничения на изменение размера арендной платы.
Во-вторых, предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.
Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке
«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».
При этом необходимо использовать максимально четкие и подробные формулировки, в частности, прописать в договоре следующее.
1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).
2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).
3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).
4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).
Если этого не сделать, суд в случае спора может решить, что стороны предусмотрели не право на изменение размера в одностороннем порядке, а лишь возможность заключить в будущем соглашение об изменении этого размера.
Совет : Арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.
В-третьих, заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.
Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора
«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.»
Условие о праве расторгнуть договор из-за просрочки внесения арендной платы
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд в установленный в договоре срок (выражение «более двух раз подряд» фактически означает как минимум три раза), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
Арендодатель может дополнительно защитить свои интересы, если убедит арендатора включить в договор аренды условие о том, что арендодатель сможет потребовать расторжения договора и при однократной просрочке внесения арендной платы. ВАС РФ подтвердил, что такие условия не противоречат закону (п. 26 информационного письма № 66).
