Η περίοδος ισχύος της συμφωνίας (διάρκεια της συμφωνίας) είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ισχύουν οι όροι της συμφωνίας και εκπληρώνονται οι υποχρεώσεις των μερών που καθορίζονται από αυτήν (άρθρα 425, 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ).
Η διάρκεια της μίσθωσης είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει (ή να κατέχει και να χρησιμοποιεί) το ακίνητο (άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν διαχωρίζει τις έννοιες «ισχύος της σύμβασης μίσθωσης» και «περίοδος μίσθωσης».
Ωστόσο, ορισμένα δικαστήρια αναφέρουν ευθέως ότι αυτές οι έννοιες δεν είναι πανομοιότυπες και ότι οι καθορισμένες περίοδοι ενδέχεται να μην συμπίπτουν.
Στην πράξη, η διάρκεια της μίσθωσης και η διάρκεια ισχύος της σύμβασης μπορεί πράγματι να συμπίπτουν χρονικά. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο μεταβιβαστεί στον ενοικιαστή ταυτόχρονα με τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και επιστραφεί με τη λήξη του, η διάρκεια της μίσθωσης θα είναι ίση με τη διάρκεια της σύμβασης.
Ωστόσο, οι ημερομηνίες έναρξης αυτών των περιόδων μπορεί να διαφέρουν. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο μεταβιβαστεί λίγες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης από τα μέρη, τότε η περίοδος της σύμβασης θα αρχίσει να τρέχει από τη στιγμή της υπογραφής της και η περίοδος μίσθωσης από τη στιγμή της μεταβίβασης του ακινήτου. Αυτή η κατάσταση είναι δυνατή, δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης αναγνωρίζεται από τα περισσότερα δικαστήρια ως συναινετική και, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου. 425, παράγραφος 1, άρθ. Το 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή που λαμβάνεται η αποδοχή από το πρόσωπο που έστειλε την προσφορά, ιδίως από τη στιγμή που η σύμβαση υπογράφεται και από τα δύο μέρη.
Ωστόσο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι σε δικαστική πρακτικήΥπάρχει μια θέση σύμφωνα με την οποία η σύμβαση μίσθωσης αναγνωρίζεται ως συνήφθη από τη στιγμή της μεταβίβασης της περιουσίας (ρήτρα 2 του άρθρου 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) και ονομάζεται πραγματική σύμβαση. Με αυτή την προσέγγιση, η έναρξη της διάρκειας της σύμβασης θα συμπίπτει με την έναρξη της διάρκειας μίσθωσης. Ωστόσο, η πιο κοινή θέση είναι ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι συναινετική.
Επιπλέον, από την παράγραφο 3 του άρθ. Το 611 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας συνεπάγεται επίσης ότι η σύμβαση μπορεί να ορίσει μια περίοδο για τη μεταβίβαση της περιουσίας που αρχίζει μετά τη σύναψη της σύμβασης.
Έτσι, με βάση τη δικαστική πρακτική, καθώς και το άρθ. Τέχνη. 425, 433, παράγραφος 3 του άρθ. 611 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μπορούμε να καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι και τα δύο καθορισμένη περίοδο:
— περίοδος ενοικίασης·
- χρόνος σύμβασης.
Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου. 609 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, υπόκειται μια σύμβαση μίσθωσης ακίνητης περιουσίας κρατική εγγραφή, εκτός εάν ο νόμος ορίζει διαφορετικά. Ειδικότερα, είναι απαραίτητο να καταχωρίσετε μια σύμβαση μίσθωσης για κτίρια ή κατασκευές για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους (ρήτρα 2 του άρθρου 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Μια τέτοια συμφωνία θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή της εγγραφής (ρήτρα 3 του άρθρου 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ταυτόχρονα, το μέρος 8 του Άρθ. 2 Ομοσπονδιακός νόμοςμε ημερομηνία 30 Δεκεμβρίου 2012 N 302-FZ «Σχετικά με τις τροποποιήσεις στα κεφάλαια 1, 2, 3 και 4 του πρώτου μέρους Αστικός κώδικας Ρωσική Ομοσπονδία«Διαπιστώθηκε ότι οι κανόνες του άρθ. Τέχνη. 609, 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν υπόκεινται σε εφαρμογή σε συμβάσεις που έχουν συναφθεί μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου (μετά την 1η Μαρτίου 2013). Στη συνέχεια, το άρθ. 3 του ομοσπονδιακού νόμου της 4ης Μαρτίου 2013 N 21-FZ «Περί τροποποιήσεων σε ορισμένες νομοθετικές πράξειςΡωσική Ομοσπονδία και ακύρωση ορισμένων διατάξεων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας», αυτές οι αλλαγές ακυρώθηκαν.
1. Η σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται για την περίοδο που ορίζεται στη σύμβαση.
2. Εάν η περίοδος μίσθωσης δεν προσδιορίζεται στη σύμβαση, η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστος όρος.
Στην περίπτωση αυτή, καθένα από τα μέρη έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη συμφωνία ανά πάσα στιγμή, ειδοποιώντας το άλλο μέρος ένα μήνα νωρίτερα, και σε περίπτωση μίσθωσης ακινήτων, τρεις μήνες νωρίτερα. Ο νόμος ή η συμφωνία μπορεί να ορίσει διαφορετική περίοδο για προειδοποίηση για καταγγελία σύμβασης μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο.
3. Ο νόμος μπορεί να ορίζει μέγιστους (οριακούς) όρους της σύμβασης για μεμονωμένα είδηενοικίαση, καθώς και για την ενοικίαση ορισμένων τύπων ακινήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, εάν η περίοδος μίσθωσης δεν καθορίζεται στη σύμβαση και κανένα από τα μέρη δεν έχει ακυρώσει τη σύμβαση πριν από τη λήξη της προθεσμίας που ορίζει ο νόμος, η σύμβαση λύεται με τη λήξη της προθεσμίας.
Σύμβαση μίσθωσης που συνήφθη για περίοδο που υπερβαίνει θεσπισμένοςπροθεσμία θεωρείται ότι έχει ολοκληρωθεί για χρονικό διάστημα ίσο με την προθεσμία.
Σχόλιο στην Τέχνη. 610 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
1. Ο όρος στη σύμβαση μίσθωσης, όπως και σε άλλες συμφωνίες, σύμφωνα με το άρθ. 190 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας καθορίζεται από μια ημερολογιακή ημερομηνία ή τη λήξη μιας χρονικής περιόδου, η οποία υπολογίζεται σε χρόνια, μήνες, εβδομάδες, ημέρες ή ώρες, καθώς και ένδειξη ενός γεγονότος που πρέπει αναπόφευκτα να συμβεί . Ο καθορισμός της διάρκειας της σύμβασης με την ένδειξη ενός γεγονότος, η εμφάνιση του οποίου δεν είναι αναπόφευκτη, υποδηλώνει ότι ο όρος για τη διάρκεια της σύμβασης είναι ασυνεπής, ιδίως οι όροι έναρξης ανακατασκευής, κατασκευής, εκκαθάρισης νομικής οντότητας, και τα λοιπά. (για παράδειγμα, Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόλγα-Βιάτκα με ημερομηνία 1 Οκτωβρίου 2009 στην υπόθεση αριθ. A79-3051/2009).
Εάν η περίοδος καθορίζεται από μια χρονική περίοδο, τότε η έναρξη αυτής της περιόδου και το τέλος της ρυθμίζονται από το άρθρο. Τέχνη. 191, 192 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Ταυτόχρονα, η σύμβαση μίσθωσης έχει ορισμένες ιδιαιτερότητες. Έτσι, σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου. 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τα μέρη που συνάπτουν σύμβαση μίσθωσης συχνά επεκτείνουν την επίδρασή της σε σχέσεις που προέκυψαν πριν από τη σύναψή της. Στην περίπτωση αυτή τίθεται το ερώτημα για την έναρξη της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης. Στην παράγραφο 6 της ενημερωτικής επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 αρ. 66 «Επισκόπηση της πρακτικής επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με το μίσθωμα», δίνεται η ακόλουθη εξήγηση: η συμφωνία του τα μέρη ότι οι όροι της σύμβασης μίσθωσης ισχύουν για τις πραγματικές σχέσεις τους που είχαν δημιουργηθεί πριν από τη σύναψή της, δεν σημαίνει ότι η άμεση υποχρέωση των μερών να εκπληρώσουν τους όρους της σύμβασης μίσθωσης προέκυψε πριν από τη σύναψη της συμφωνίας και την περίοδο ισχύος της Η σύμβαση μίσθωσης υπολογίζεται από τη στιγμή της υπογραφής της, ακόμη και αν τα μέρη επέκτειναν τη συμφωνία σε προηγούμενες σχέσεις.
Παράλληλα, στην πρακτική των διαιτητών δικαστηρίων ομοσπονδιακές περιφέρειεςυπάρχει το συμπέρασμα ότι εάν τα μέρη δεν επέκτειναν την ισχύ της σύμβασης μίσθωσης σε προηγούμενες σχέσεις, τότε η περίοδος ισχύος της υπολογίζεται από την ημερομηνία που καθορίζεται στη συμφωνία και όχι από τη στιγμή της υπογραφής της, ακόμη και αν υπογράφηκε αργότερα (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Άπω Ανατολής με ημερομηνία 10 Μαρτίου 2009 N F03-642/2009 στην υπόθεση N A59-825/2008).
Οι συνέπειες της λήξης της περιόδου της σύμβασης μίσθωσης που ορίζεται από τη σύμβαση ορίζονται στο άρθρο 2 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας: εάν ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης ελλείψει αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή, η σύμβαση θεωρείται ανανεωμένη με τους ίδιους όρους για αόριστο χρονικό διάστημα (βλ. αυτό το άρθρο).
Η επέκταση της σύμβασης μίσθωσης με μονομερή απόφαση κρατικού φορέα ή φορέα τοπικής αυτοδιοίκησης, βάσει της οποίας συνήφθη μια τέτοια συμφωνία, δεν δημιουργεί από μόνη της νομικές σχέσεις μίσθωσης (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας του Βορρά- Δυτική Περιφέρεια 16 Νοεμβρίου 2007 Ν Α56-19643/2006), δηλ. παράταση της σύμβασης για ορισμένο χρονικό διάστημα. Σε αυτή την περίπτωση είναι απαραίτητη η βούληση των μερών της σύμβασης.
2. Σύμβαση μίσθωσης μπορεί να συναφθεί είτε για ορισμένη είτε για αόριστο χρόνο. Η παράγραφος 2 του σχολιαζόμενου άρθρου καθορίζει τις λεπτομέρειες καταγγελίας μιας τέτοιας συμφωνίας. Στην πρακτική επιβολής του νόμου, προκύπτουν διαφορές στις οποίες η άρνηση του ιδιοκτήτη μιας σύμβασης μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο θεωρείται κατάχρηση δικαιώματος σύμφωνα με το άρθρο. 10 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας της Ανατολικής Σιβηρίας της 1ης Νοεμβρίου 2008 Αρ. A33-13827/07-F02-4968/08 στην υπόθεση αριθ. A33-13827/07).
Το σχολιαζόμενο άρθρο δεν θεσπίζει περιορισμούς για τα μέρη σε συμφωνία μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα να αποχωρήσουν από τη συμφωνία, με εξαίρεση την απαίτηση συμμόρφωσης με την περίοδο προειδοποίησης που ορίζεται σε αυτό το άρθρο ή στη συμφωνία. Ωστόσο, η δικαστική πρακτική σημειώνει τέτοιους περιορισμούς. Για παράδειγμα, το ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Βορειοδυτικής Περιφέρειας της 8ης Φεβρουαρίου 2008 N A56-11600/2006 αναγνώρισε ότι ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αρνηθεί μια σύμβαση μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα κατά την περίοδο κατά την οποία ο μισθωτής λαμβάνει μέτρα για την εγγραφή επιπρόσθετη συμφωνίαστη συμφωνία που θεσπίζει νέος όροςεγκυρότητα της σύμβασης.
Η ειδοποίηση του άλλου μέρους για ακύρωση σύμβασης μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο πρέπει να περιλαμβάνει δήλωση βούλησης για καταγγελία σχέσεις ενοικίασης, να γίνει σε Γραφήκαι μεταβιβάζεται στον αντισυμβαλλόμενο. Εάν, μετά την αποστολή ειδοποίησης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, ο εκμισθωτής λάβει μέτρα που υποδεικνύουν τη συνέχιση της σχέσης μίσθωσης, τότε μια τέτοια συμφωνία μπορεί να μην αναγνωριστεί ως καταγγελθείσα (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας του Βόλγα της 10ης Μαρτίου, 2010 στην υπ’ αριθμ. Α57-9902/2008 υπόθεση).
Αυτή η ειδοποίηση αποτελεί άνευ όρων βάση για τον τερματισμό των σχέσεων μίσθωσης και την αποδέσμευση του μισθωμένου ακινήτου. Αυτό έχει επιπτώσεις τόσο στην κινητή όσο και στην ακίνητη περιουσία. Πλημμελής εκπλήρωση υποχρέωσης είναι η άρνηση του ενοικιαστή, ο οποίος έχει λάβει ειδοποίηση από τον εκμισθωτή, να εκκενώσει την ακίνητη περιουσία κατά την περίοδο έως ότου η καταγγελία της σύμβασης εγγραφεί στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Δικαιωμάτων Ακίνητης Περιουσίας και Συναλλαγών με Αυτό (Ορισμοί του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 5 Μαΐου 2010 Αρ. VAS -5162/10 στην υπόθεση Αρ. A56-15420/2009, ημερομηνίας 21 Ιουλίου 2010 Αρ. BAC-8558/10 στην υπόθεση Αρ. Α59-3677/2009).
Η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει λυθεί μετά από ένα και τρεις μήνες, αντίστοιχα, για κινητά και ακίνητα, εκτός εάν ορίζεται διαφορετική περίοδος με νόμο ή συμφωνία. Έτσι, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου. 627 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση μίσθωσης ανά πάσα στιγμή, ειδοποιώντας γραπτώς τον εκμισθωτή για την πρόθεσή του τουλάχιστον 10 ημέρες νωρίτερα. Σύμφωνα με το άρθ. 21 του νόμου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 21ης Φεβρουαρίου 1992 N 2395-1 «Σχετικά με το υπέδαφος», η άρνηση του δικαιώματος χρήσης του υπεδάφους πρέπει να δηλωθεί από τον κάτοχο της άδειας με γραπτή ειδοποίηση στις αρχές που χορήγησαν την άδεια το αργότερο έξι μήνες πριν από την αναφερόμενη ημερομηνία.
———————————
Συλλογή νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. 1995. Ν 10. Άρθ. 823.
Η αναγραφή άλλων προθεσμιών στην κοινοποίηση είναι δυνατή μόνο στις περιπτώσεις που προβλέπονται στη συμφωνία. Η περίοδος που καθορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 2 του σχολιασμένου άρθρου, στο τέλος της οποίας τερματίζεται η σύμβαση μίσθωσης, αρχίζει να τρέχει από τη στιγμή που λαμβάνεται η αντίστοιχη ειδοποίηση από το άλλο μέρος (Καθορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 10ης Μαρτίου 2010 αριθμ. ΒΑΣ-2198/10 στην υπ’ αριθμ. Α62-5391 /2008 υπόθεση).
3. Στην παράγραφο 3 του σχολιαζόμενου άρθρου προβλέπονται συμβάσεις μίσθωσης με προθεσμία που ορίζει ο νόμος. Μεταξύ τέτοιων συμφωνιών:
- σύμβαση υπεκμίσθωσης που δεν μπορεί να συναφθεί για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης (παράγραφος 2, παράγραφος 2, άρθρο 615 του Αστικού Κώδικα).
— σύμβαση μίσθωσης, η οποία συνάπτεται για περίοδο έως ένα έτος (άρθρο 1, άρθρο 627 ΑΚ).
- σύμβαση μίσθωσης για οικόπεδο γεωργικής γης, η οποία μπορεί να συναφθεί για περίοδο που δεν υπερβαίνει τα 49 έτη (ρήτρα 3 του άρθρου 9 του νόμου για τον κύκλο εργασιών της γεωργικής γης).
- σύμβαση μίσθωσης για οικόπεδο που βρίσκεται στην πολιτεία ή δημοτική περιουσίακαι βρίσκεται εντός των ορίων εκτάσεων που προορίζονται για δημόσια ή δημοτικές ανάγκες, συνάπτεται για περίοδο η διάρκεια της οποίας δεν μπορεί να υπερβαίνει την περίοδο δέσμευσης τέτοιων γαιών (ρήτρα 3.1 του άρθρου 22 του Κώδικα Γης).
— σύμβαση μίσθωσης οικοπέδου για κρατικές ή δημοτικές ανάγκες ή για διενέργεια τοπογραφικών εργασιών για χρονικό διάστημα όχι μεγαλύτερο του ενός έτους (ρήτρα 7 του άρθρου 22 του Κώδικα Κτηματολογίου) κ.λπ.
Άρθρα 314, 425, 610, 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Χρόνος συμβολαίου(διάρκεια της συμφωνίας) είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ισχύουν οι όροι της συμφωνίας και εκπληρώνονται οι υποχρεώσεις των μερών που καθορίζονται από αυτήν (άρθρα 425, 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Περίοδος ενοικίασης– η χρονική περίοδος κατά την οποία ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει (ή να κατέχει και να χρησιμοποιεί) το ακίνητο (άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Το άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν διαχωρίζει τις έννοιες «ισχύος της σύμβασης μίσθωσης» και «περίοδος μίσθωσης».
Ωστόσο, ορισμένα δικαστήρια αναφέρουν ευθέως ότι αυτές οι έννοιες δεν είναι πανομοιότυπες και ότι οι καθορισμένες περίοδοι ενδέχεται να μην συμπίπτουν.
Στην πράξη, η διάρκεια της μίσθωσης και η διάρκεια ισχύος της σύμβασης μπορεί πράγματι να συμπίπτουν χρονικά. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο μεταβιβαστεί στον ενοικιαστή ταυτόχρονα με τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και επιστραφεί με τη λήξη του, η διάρκεια της μίσθωσης θα είναι ίση με τη διάρκεια της σύμβασης.
Ωστόσο, οι ημερομηνίες έναρξης αυτών των περιόδων μπορεί να διαφέρουν. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο μεταβιβαστεί λίγες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης από τα μέρη, τότε η περίοδος ισχύος της σύμβασης θα αρχίσει να τρέχει από τη στιγμή της υπογραφής της και η περίοδος μίσθωσης από τη στιγμή της μεταβίβασης του ακινήτου. Αυτή η κατάσταση είναι δυνατή, δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης αναγνωρίζεται από τα περισσότερα δικαστήρια ως συναινετική και, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου. 425, παράγραφος 1, άρθ. Το 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή που λαμβάνεται η αποδοχή από το πρόσωπο που έστειλε την προσφορά, ιδίως από τη στιγμή που η σύμβαση υπογράφεται και από τα δύο μέρη.
Ωστόσο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στη δικαστική πρακτική υπάρχει μια θέση σύμφωνα με την οποία η σύμβαση μίσθωσης αναγνωρίζεται ως συνάπτουσα από τη στιγμή της μεταβίβασης της περιουσίας (ρήτρα 2 του άρθρου 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας) και ονομάζεται πραγματικό συμβόλαιο. Με αυτή την προσέγγιση, η έναρξη της διάρκειας της σύμβασης θα συμπίπτει με την έναρξη της διάρκειας μίσθωσης. Ωστόσο, η πιο κοινή θέση είναι ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι συναινετική.
Επιπλέον, από την παράγραφο 3 του άρθ. Το 611 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας συνεπάγεται επίσης ότι η σύμβαση μπορεί να ορίσει μια περίοδο για τη μεταβίβαση της περιουσίας που αρχίζει μετά τη σύναψη της σύμβασης. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη συμφωνία σχετικά με την περίοδο μεταβίβασης της περιουσίας, βλ. ρήτρα 4.1.1 αυτών των Συστάσεων, σχετικά με την περίοδο επιστροφής της περιουσίας κατά τη λήξη της σύμβασης - ρήτρα 4.2.4.
Έτσι, με βάση τη δικαστική πρακτική, καθώς και το άρθ. Τέχνη. 425, 433, παράγραφος 3 του άρθ. 611 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μπορούμε να καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι και οι δύο καθορισμένες περίοδοι μπορούν να καθοριστούν στη σύμβαση:
– περίοδος ενοικίασης·
- χρόνος σύμβασης.
Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου. 609 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια σύμβαση μίσθωσης ακίνητης περιουσίας υπόκειται σε κρατική εγγραφή, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από το νόμο. Ειδικότερα, είναι απαραίτητη η εγγραφή σύμβασης μίσθωσης κτιρίων ή κατασκευών για περίοδο τουλάχιστον ενός έτους. Μια τέτοια συμφωνία θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή της εγγραφής (ρήτρα 2 του άρθρου 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Ταυτόχρονα, το μέρος 8 του Άρθ. 2 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 30ης Δεκεμβρίου 2012 N 302-FZ «Σχετικά με τις Τροποποιήσεις στα Κεφάλαια 1, 2, 3 και 4 του Μέρους Πρώτου του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας» διαπιστώθηκε ότι οι κανόνες του άρθρου. Τέχνη. 609, 651 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας δεν υπόκεινται σε εφαρμογή σε συμβάσεις που έχουν συναφθεί μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου (μετά την 1η Μαρτίου 2013). Στη συνέχεια, το άρθ. 3 του Ομοσπονδιακού Νόμου της 4ης Μαρτίου 2013 N 21-FZ «Σχετικά με τροποποιήσεις ορισμένων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας και την αναγνώριση ορισμένων διατάξεων νομοθετικών πράξεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας ως άκυρες», αυτές οι αλλαγές ακυρώθηκαν.
3.1. ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ
Άρθρο 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Προϋπόθεση για την περίοδο ενοικίασηςκατά την έννοια του Μέρους 1 του Άρθ. 606, άρθρ. Το 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας καθορίζει σε ποιο χρονικό διάστημα ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί ή να κατέχει και να χρησιμοποιεί το μισθωμένο αντικείμενο. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου ο ενοικιαστής πληρώνει ενοίκιο (ρήτρα 1 του άρθρου 614 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Συμφωνία για τους όρους της περιόδου ενοικίασης
Η αρχική διάρκεια μίσθωσης καθορίζει πότε το ακίνητο πρέπει να παρασχεθεί στον ενοικιαστή για προσωρινή κατοχή και/ή χρήση.
Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη συμφωνία σχετικά με την περίοδο μεταβίβασης ακινήτου προς ενοικίαση, βλ. ενότητα 4.1.1 αυτών των Συστάσεων.
Η προθεσμία καθορίζει τη στιγμή της επιστροφής της περιουσίας από προσωρινή κατοχή και χρήση. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη συμφωνία σχετικά με την περίοδο για την επιστροφή της περιουσίας, βλ. ενότητα 4.2.4 αυτών των Συστάσεων.
Ταυτόχρονα με τη λήξη της μίσθωσης μπορεί να λήξει και η ισχύς της σύμβασης, εκτός εάν θεσπιστεί χωριστός χρόνος ισχύος ή προβλέπονται υποχρεώσεις, η εκπλήρωση των οποίων αρχίζει μετά την επιστροφή του ακινήτου (άρθρο 3 του άρθρου 425 του Αστικού Κώδικα. Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τη συμφωνία του όρου της σύμβασης, βλ. ενότητα 3.2 αυτών των Συστάσεων.
Οι αρχικοί και οριστικοί όροι της μίσθωσης πρέπει να καθορίζονται σύμφωνα με τους κανόνες του άρθ. Τέχνη. 190-194 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, και συγκεκριμένα:
– ημερολογιακή ημερομηνία·
– η λήξη μιας χρονικής περιόδου·
- ένδειξη ενός γεγονότος που πρέπει αναπόφευκτα να συμβεί.
Εάν η διάρκεια της μίσθωσης δεν καθορίζεται στη σύμβαση
Στην περίπτωση αυτή, η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει συναφθεί, αφού η περίοδος μίσθωσης δεν είναι ουσιαστική προϋπόθεσησύμβαση μίσθωσης (άρθρο 606 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Εάν δεν υπάρχει διάρκεια μίσθωσης στη σύμβαση, θα ισούται με τη διάρκεια της σύμβασης. Εάν η διάρκεια ισχύος της σύμβασης δεν συμφωνηθεί, η σύμβαση θα θεωρηθεί ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα (ρήτρα 2 του άρθρου 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Αυτό σημαίνει ότι κάθε συμβαλλόμενο μέρος μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση μίσθωσης ανά πάσα στιγμή δίνοντας στο άλλο μέρος ειδοποίηση ενός μήνα ή, στην περίπτωση μισθώσεων ακινήτων, τρεις μήνες ειδοποίησης (βλ., ειδικότερα, Κίνδυνος Ενοικιαστή 3.1.1).
3.1.1. Καθορισμός της διάρκειας μίσθωσης κατά ημερολογιακές ημερομηνίες
Εάν η μεταβίβαση ενός αντικειμένου προς μίσθωση δεν εξαρτάται από γεγονότα ή περιστάσεις και τα μέρη γνωρίζουν εκ των προτέρων ακριβείς ημερομηνίεςη έναρξη και η λήξη της χρήσης του ακινήτου, οι αρχικοί και οριστικοί όροι της μίσθωσης συνιστώνται να συντονίζονται με την αναγραφή ημερολογιακών ημερομηνιών.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Έναρξη μίσθωσης – «___».______________.20__
Λήξη μίσθωσης – “____”.____________.20__”.
——————————–
Στην πράξη, η περίοδος ενοικίασης καθορίζεται συχνά υποδεικνύοντας μια χρονική περίοδο που περιορίζεται από ημερολογιακές ημερομηνίες (για παράδειγμα, «από την 1η Ιανουαρίου 2015 Με“31” Μαρτίου 2016” ή “από “01” Ιανουαρίου 2015 πριν«15 Φεβρουαρίου 2016»). Η συμφωνία σε έναν όρο με αυτόν τον τρόπο επηρεάζει τον καθορισμό της διάρκειας της μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένου του υπολογισμού ενοίκιο.
Μια ρήτρα όρου μίσθωσης που διατυπώνεται χρησιμοποιώντας την πρόθεση «μέχρι» ή «από» μπορεί να εγείρει το ερώτημα: περιλαμβάνεται η ημερομηνία λήξης της περιόδου μίσθωσης στην ίδια τη διάρκεια της μίσθωσης;
Πρόσχημα πρινσε μία από τις έννοιές του «χρησιμοποιείται όταν υποδεικνύεται ένα προσωρινό όριο δράσης»· πρόσχημα Μεμε την αιτιατική σε μια από τις σημασίες «αντιστοιχεί ως προς τη σημασία στην πρόθεση πριν” (Λεξικό της ρωσικής γλώσσας σε 4 τόμους / Επιμέλεια A.P. Evgenieva).
Η δικαστική πρακτική στο ζήτημα της ερμηνείας του εάν η ημερομηνία που αναφέρεται μετά την πρόθεση «πριν» είναι εντός της προθεσμίας είναι διφορούμενη. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά, βλ. ενότητα 4.2.1 «Καθορισμός της περιόδου ισχύος σύμβασης μίσθωσης κτιρίου (κατασκευή, χώροι) σύμφωνα με τους κανόνες του άρθρου. Τέχνη. 190 – 194 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας» Συστάσεις για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης κτιρίων και κατασκευών.
Για να αποφευχθούν διαφωνίες σχετικά με τη συμπερίληψη της ημερομηνίας λήξης στη διάρκεια της μίσθωσης, συνιστάται η χρήση του επιρρήματος «μετά τον καθορισμό της ημερομηνίας λήξης περιεκτικός". Η ένδειξη αυτής της λέξης κατά τον προσδιορισμό της λήξης της περιόδου μίσθωσης θα υποδηλώνει σαφώς τη συμπερίληψη της ημερομηνίας λήξης στη διάρκεια της μίσθωσης.
——————————–
"Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου έχει οριστεί από 01 Ιανουαρίου 2015 έως 31 Μαρτίου 2016 συμπεριλαμβανομένων."
«Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου έχει οριστεί από 01 Ιανουαρίου 2015 έως 15 Φεβρουαρίου 2016 συμπεριλαμβανομένων».
——————————–
3.1.2. Καθορισμός της διάρκειας μίσθωσης με τη λήξη χρονικής περιόδου
Αρχικοί και (ή) οριστικοί όροι μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο. Το άρθρο 190 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας μπορεί να προσδιοριστεί με τη λήξη μιας χρονικής περιόδου που υπολογίζεται σε έτη, μήνες, εβδομάδες, ημέρες ή ώρες.
Με αυτήν τη μέθοδο συντονισμού, είναι απαραίτητο να υποδεικνύεται η ίδια η περίοδος και η αρχή της.
Η αρχή της περιόδου μπορεί να είναι μια ημερολογιακή ημερομηνία ή η εμφάνιση ενός γεγονότος (άρθρο 191 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
——————————–
Παραδείγματα διατύπωσης συνθηκών:
«Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου αρχίζει από «_____».____________.20__ και λήγει μετά από 11 (έντεκα) μήνες."
«Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου είναι 11 (έντεκα) μήνες από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»
«Η περίοδος ενοικίασης του ακινήτου είναι 11 (έντεκα) μήνες από την ημερομηνία υπογραφής του πιστοποιητικού αποδοχής.»
——————————–
Σύμφωνα με το άρθ. 191 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η περίοδος μίσθωσης, όταν ορίζεται από μια χρονική περίοδο, αρχίζει να ρέει όχι από την ημερολογιακή ημερομηνία που καθορίζεται στη συμφωνία ή από τη στιγμή που συνέβη το γεγονός, αλλά την επόμενη ημέρα μετά από αυτήν την ημερομηνία ή εκδήλωση.
Αντίστοιχα, εάν ο ενοικιαστής πρέπει να αρχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο, για παράδειγμα, από την 1η Ιουνίου, η σύμβαση θα πρέπει να ορίζει την 31η Μαΐου ως ημερομηνία έναρξης της διάρκειας μίσθωσης. Τα μέρη μπορούν να ορίσουν ως προθεσμία μεταβίβασης την 31η Μαΐου, ώστε ο ενοικιαστής να μπορεί να απολαύσει πλήρως το ακίνητο από την 1η Ιουνίου. Σε αυτή την περίπτωση, η μεταβίβαση του ακινήτου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος της ημέρας στις 31 Μαΐου. Εάν τα μέρη της σύμβασης είναι νομικά πρόσωπα, τότε σύμφωνα με τους κανόνες της παραγράφου. 2 σελ. 1 άρθ. 194 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η λήξη της περιόδου για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας θα συμβεί την ώρα που παύουν οι αντίστοιχες εργασίες στον οργανισμό που είναι ο μισθωτής.
Το τέλος της περιόδου μίσθωσης, που καθορίζεται από τη χρονική περίοδο, υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες του άρθ. 192 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Έτσι, μια περίοδος που υπολογίζεται σε έτη λήγει τον αντίστοιχο μήνα και ημερομηνία. πέρυσιόρος. Για παράδειγμα, εάν ορίσετε τη διάρκεια της μίσθωσης να ξεκινά στις 2 Ιουνίου 2015, τότε η διάρκεια της μίσθωσης ενός έτους θα ξεκινήσει στις 3 Ιουνίου 2015 και θα λήξει στις 2 Ιουνίου 2016.
3.1.3. Καθορισμός της διάρκειας μίσθωσης με την ένδειξη ενός επικείμενου γεγονότος
Η χρήση του ακινήτου μερικές φορές συνιστάται μόνο υπό ορισμένες συνθήκες ή μετά την εμφάνιση ενός γεγονότος (για παράδειγμα, η έναρξη της μετατόπισης του πάγου ή η περίοδος σποράς). Αλλά είναι δυνατόν να συμφωνήσουμε για την έναρξη και (ή) τη λήξη της μίσθωσης υποδεικνύοντας ένα γεγονός μόνο εάν η εμφάνισή του είναι αναπόφευκτη (άρθρο 190 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Αυτό σημαίνει ότι δεν εξαρτάται από τη βούληση και τις ενέργειες των μερών (ρήτρα 4 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 N 66).
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
"Ο εξοπλισμός που καθορίζεται στην ρήτρα 1.1 της παρούσας συμφωνίας μεταβιβάζεται στον ενοικιαστή για προσωρινή κατοχή και χρήση από την ημέρα της πλοήγησης στον ποταμό Amur στην περιοχή Khabarovsk στις 20__ έως την επόμενη ημέρα από το τέλος αυτής της πλοήγησης."
——————————–
3.2. ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
Άρθρα 425, 433, 610, 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης –αυτή είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ισχύουν οι όροι της συμφωνίας και εκπληρώνονται οι υποχρεώσεις των μερών που καθορίζονται από αυτήν (άρθρο 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Η έναρξη της σύμβασης μίσθωσης καθορίζεται από το νόμο από τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας (ρήτρα 1 του άρθρου 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Από αυτή τη στιγμή, τα μέρη έχουν υποχρεώσεις και αρχίζουν να ισχύουν οι όροι της σύμβασης. Τα μέρη δεν έχουν το δικαίωμα να αλλάξουν την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης με δική τους βούληση (ρήτρα 1 του άρθρου 433 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Σχετικά με την περίοδο ισχύος μιας σύμβασης μίσθωσης που υπόκειται σε κρατική εγγραφή, βλέπε ρήτρα 4.2 των Συστάσεων για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για κτίρια και κατασκευές.
Η λήξη της σύμβασης μίσθωσης μπορεί να καθοριστεί κατά την κρίση των μερών.
Συμφωνία για τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης
Κατόπιν συμφωνίας αυτή η συνθήκηΣυνιστάται στα μέρη να:
– καθορίζει τη διάρκεια της σύμβασης·
– προβλέπει την εφαρμογή των όρων της σύμβασης μίσθωσης σε σχέσεις που προέκυψαν πριν από τη σύναψή της (εάν είναι απαραίτητο).
– αναφέρετε εάν παρέχεται στον ενοικιαστή δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας για νέο όρο·
– να καθορίσετε εάν η σύμβαση μίσθωσης θα παραταθεί για νέα περίοδο με τον ίδιο μισθωτή.
Εάν δεν προσδιορίζεται ο χρόνος ισχύος της σύμβασης μίσθωσης
Σε αυτή την περίπτωση, η συμφωνία εξακολουθεί να ισχύει μέχρι το τέλος της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων από τα μέρη που έχουν οριστεί σε αυτήν (παράγραφος 2, παράγραφος 3, άρθρο 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Για μια σύμβαση μίσθωσης, αυτό το σημείο είναι η επιστροφή του ακινήτου στον εκμισθωτή στο τέλος του συγκεκριμένη περίοδοςμίσθωση ή πληρωμή ενοικίου από τον ενοικιαστή για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, εάν, σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης, καταβάλλεται κατά τη λήξη της χρήσης του μισθωμένου αντικειμένου. Εάν η διάρκεια της μίσθωσης δεν καθορίζεται στη συμφωνία, η συμφωνία θα θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα (ρήτρα 2 του άρθρου 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
3.2.1. Καθορισμός της διάρκειας ισχύος της σύμβασης μίσθωσης
Η διάρκεια της σύμβασης, καθώς και η περίοδος μίσθωσης, καθορίζονται σύμφωνα με τους κανόνες του άρθ. Τέχνη. 190, 191 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Στην περίπτωση αυτή, στην πραγματικότητα, τα μέρη συμφωνούν μόνο για τον τελικό όρο της σύμβασης, καθώς η αρχική περίοδος καθορίζεται από τη στιγμή της σύναψής της (ρήτρα 1 του άρθρου 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Η περίοδος μπορεί να υποδεικνύεται από μια ημερολογιακή ημερομηνία. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτήν τη μέθοδο ένδειξης, δείτε την ενότητα 3.1.1 αυτών των Συστάσεων.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
"Αυτή η συμφωνία ισχύει μέχρι τις "_____" ____________ 201_ συμπεριλαμβανομένων."
——————————–
Μπορείτε να προσδιορίσετε την περίοδο με τη λήξη μιας περιόδου που υπολογίζεται σε έτη, μήνες, εβδομάδες, ημέρες ή ώρες και η αρχή της οποίας είναι μια ημερολογιακή ημερομηνία ή η εμφάνιση ενός γεγονότος (Μέρος 1 του άρθρου 190, άρθρο 191 του Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
"Η παρούσα συμφωνία λήγει εντός ______ ημερών μετά την ______________."
——————————–
Η περίοδος μπορεί να προσδιοριστεί με ένδειξη ενός γεγονότος που πρέπει αναπόφευκτα να συμβεί (Μέρος 2 του άρθρου 190 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Αυτό είναι ένα γεγονός του οποίου η εμφάνιση δεν εξαρτάται από τη βούληση και τις ενέργειες των μερών. Ταυτόχρονα, δεν συνιστάται ο καθορισμός της διάρκειας της σύμβασης υποδεικνύοντας τις ενέργειες των μερών (για παράδειγμα, συμφωνώντας ότι η σύμβαση ισχύει μέχρι την έναρξη της ανακατασκευής του μισθωμένου ακινήτου). Σε αυτή την περίπτωση, η συμφωνία μπορεί να αναγνωριστεί ως συναφθείσα για αόριστο χρονικό διάστημα (ρήτρα 4 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 N 66).
Εάν η περίοδος ισχύος της σύμβασης δεν καθορίζεται σύμφωνα με τους κανόνες του Μέρους 2 του Άρθ. 190 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Μια προϋπόθεση για τη διάρκεια μιας σύμβασης, η οποία καθορίζεται από γεγονός που δεν έχει το πρόσημο του αναπόφευκτου, μπορεί να θεωρηθεί ασυνεπής από το δικαστήριο. Ως αποτέλεσμα, η συμφωνία θα θεωρηθεί ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρονικό διάστημα σύμφωνα με το άρθρο 2 του άρθρου. 610 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Ο εκμισθωτής θα έχει το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή ειδοποιώντας τον ενοικιαστή εντός των προθεσμιών που ορίζονται από το παρόν άρθρο και να διεκδικήσει εκ νέου το ακίνητο (βλ. Κίνδυνος Ενοικιαστή 3.2.1, Κίνδυνος Ενοικιαστή 3.2.2).
3.2.2. Εφαρμογή των όρων μιας σύμβασης μίσθωσης σε σχέσεις που προέκυψαν πριν από τη σύναψή της
Άρθρο 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Τα μέρη μπορούν να προβλέπουν ότι οι όροι της σύμβασης μίσθωσης ισχύουν για σχέσεις που προέκυψαν πριν από τη σύναψή της (ρήτρα 2 του άρθρου 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Οι όροι αυτής της συμφωνίας ισχύουν για σχέσεις ενοικίασης ακινήτων που προέκυψαν μεταξύ των μερών πριν από τη σύναψη αυτής της συμφωνίας».
——————————–
Προσοχή! Η υπό εξέταση προϋπόθεση δεν σημαίνει ότι οι υποχρεώσεις των μερών να εκπληρώσουν τη σύμβαση προκύπτουν πριν από τη σύναψη της σύμβασης (άρθρο 1 του άρθρου 425 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Από την άποψη αυτή, τα μέρη δεν έχουν το δικαίωμα να εφαρμόζουν μέτρα ευθύνης μεταξύ τους (ιδίως να απαιτούν την είσπραξη συμβατικών κυρώσεων) για την περίοδο πριν από τη σύναψη της σύμβασης (ρήτρα 6 της Ενημερωτικής Επιστολής του Προεδρείου της το Ανώτατο Διαιτητικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 N 66).
Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν σε έναν όρο για την επέκταση της σύμβασης στις πραγματικές σχέσεις πριν από τη σύναψή της, αναφέροντας την ημερομηνία από την οποία προέκυψαν αυτές οι σχέσεις.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Οι όροι της παρούσας συμφωνίας ισχύουν για σχέσεις που προκύπτουν μεταξύ των μερών από την 1η Μαΐου 2012».
——————————–
Ωστόσο, ελλείψει αποδεικτικών στοιχείων για τη μεταβίβαση του ακινήτου σε καθορισμένη ημερομηνία (για παράδειγμα, πράξη αποδοχής), ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να πληρώσει ενοίκιο για την περίοδο από την καθορισμένη ημερομηνία μέχρι τη στιγμή όταν πραγματικά μεταβιβάστηκε το ακίνητο (βλ. Κίνδυνος Ιδιοκτήτη 3.2.1).
Εάν δεν συμφωνηθεί η εφαρμογή των όρων της σύμβασης μίσθωσης σε σχέσεις που προέκυψαν πριν από τη σύναψή της
Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη δεν έχουν το δικαίωμα να απαιτήσουν εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από προηγούμενες σχέσεις μίσθωσης σύμφωνα με τους όρους της συναφθείσας συμφωνίας. Ειδικότερα, ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να πληρώσει ενοίκιο στο ποσό που καθορίζεται στη συμφωνία (βλ. Κίνδυνος Ιδιοκτήτη 3.2.2).
Ωστόσο, από την παράγραφο 1 του άρθ. 1102, παράγραφος 2 του άρθ. 1105 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας προκύπτει ότι για τη χρήση ακινήτου πριν από τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης, ο αδικαιολόγητος πλουτισμός μπορεί να ανακτηθεί σε ποσό που αντιστοιχεί στο τέλος που εξοικονομήθηκε ως αποτέλεσμα αυτής της χρήσης. Το μέγεθός του καθορίζεται με βάση την τιμή που υπήρχε τη στιγμή που έληξε η χρήση, στον τόπο που έγινε. Κατά τον υπολογισμό του αδικαιολόγητου πλουτισμού για τη χρήση, για παράδειγμα, ακίνητης περιουσίας, το δικαστήριο μπορεί να λάβει υπόψη το συμπέρασμα του εκτιμητή σχετικά με το αγοραίο ποσοστό ενοικίου για αυτό το ακίνητο (Ορισμός του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ημερομηνία 22 Ιανουαρίου 2014 N VAS -109/14).
3.2.3. Δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο
Άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Ο μισθωτής, ο οποίος έχει εκπληρώσει σωστά τις υποχρεώσεις του βάσει της συμφωνίας, έχει προνομιακό δικαίωμα έναντι τρίτων να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο (άρθρο 1, άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας), εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από το σύμβαση μίσθωσης.
Το δικαίωμα αυτό ισχύει μόνο για την ενοικίαση του ίδιου αντικειμένου.
Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης μόνο εάν πληρούνται ταυτόχρονα οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- εάν γνωστοποίησε στον εκμισθωτή την επιθυμία του να ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη συμφωνίας για νέα περίοδο (Ψήφισμα της Ομοσπονδιακής Αντιμονοπωλιακής Υπηρεσίας της Περιφέρειας Βόλγα-Βιάτκα της 30/03/2009 στην υπόθεση αριθ. A79-5631 /2008 (Απόφαση του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 24/06/2009 Αρ. VAS-1683/09, αρνήθηκε να παραπεμφθεί η υπόθεση στο Προεδρείο του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας για επανεξέταση με την απόφαση της εποπτείας));
- εάν εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης καλόπιστα. Σε αντίθετη περίπτωση, ο ενοικιαστής χάνει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο, ενώ η ουσιαστικότητα της παράβασης δεν επηρεάζει την επίλυση του ζητήματος της καλής πίστης του.
Η αθέμιτη εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από τη σύμβαση, κατά την οποία ο μισθωτής στερείται το δικαίωμα προτίμησης για τη σύναψη της σύμβασης, συνιστά, ειδικότερα, παραβίαση της προθεσμίας πληρωμής του ενοικίου.
– εάν η σύμβαση δεν έχει ανανεωθεί για αόριστο χρόνο. Διαφορετικά, το δικαστήριο μπορεί να διαπιστώσει ότι ο μισθωτής χάνει το δικαίωμα προτίμησης να συνάψει συμφωνία για νέο όρο. Παράλληλα, υπάρχει και αντίθετη δικαστική πρακτική, σύμφωνα με την οποία ο μισθωτής δεν στερείται του δικαιώματος προτίμησης σε περίπτωση ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο.
– εάν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των μερών για καταγγελία της σύμβασης αφού ο ενοικιαστής στείλει αίτηση στον ιδιοκτήτη για τη σύναψη της σύμβασης για νέο όρο.
Η ύπαρξη δικαιώματος προτίμησης δεν σημαίνει ότι ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να συνάψει νέα συμφωνία για προηγούμενες συνθήκες. ΣΕ σε αυτήν την περίπτωσηο εκμισθωτής δεν δεσμεύεται από τους όρους της προηγούμενης συμφωνίας. Έχει το δικαίωμα να προσφέρει στον ενοικιαστή και σε τρίτους άλλους όρους για τη μίσθωση του ακινήτου ή να αρνηθεί τη μίσθωση του ακινήτου. Δικαίωμα προτίμησης σημαίνει απλώς το δικαίωμα του ενοικιαστή να συνάψει σύμβαση μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη για το ίδιο ακίνητο κατά προτεραιότητα.
Ταυτόχρονα, οι συνέπειες παραβίασης του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή από τον ιδιοκτήτη μπορούν να εφαρμοστούν από το δικαστήριο μόνο εάν έχει συναφθεί συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και τρίτου. Ωστόσο, στη δικαστική πρακτική υπάρχει μια άλλη θέση, σύμφωνα με την οποία, κατά την υποβολή αξίωσης για την προστασία του δικαιώματος προτίμησης, αρκεί ο ενοικιαστής να αποδείξει την πρόθεση του ιδιοκτήτη να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για το ίδιο ακίνητο με τρίτο κόμμα.
Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν σε έναν όρο που περιορίζει το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή. Αυτό επιτρέπει στον εκμισθωτή να συνάψει εύκολα συμφωνία με τρίτους.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
"Ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα προτίμησης να συνάψει σύμβαση μίσθωσης για νέο όρο."
——————————–
Είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι η μίσθωση κρατικής ή δημοτικής περιουσίας συνδέεται με τις ιδιαιτερότητες της άσκησης του δικαιώματος προτίμησης από τον μισθωτή για τη σύναψη συμφωνίας για νέο όρο. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό, δείτε την ενότητα 14.1 αυτών των Συστάσεων.
Εάν δεν συμφωνηθεί η προϋπόθεση για τον αποκλεισμό του δικαιώματος προτίμησης του μισθωτή να συνάψει συμφωνία για νέο όρο
Σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής θα μπορεί να επωφεληθεί από το δικαίωμα προτίμησης (ρήτρα 1 του άρθρου 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Εάν ο εκμισθωτής αρνηθεί να συνάψει συμφωνία για νέο όρο και συνάψει συμφωνία με τρίτο μέρος εντός ενός έτους από την ημερομηνία λήξης της σύμβασης μίσθωσης, ο μισθωτής, σύμφωνα με την ρήτρα 1 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, θα έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει συμφωνίας που έχει συναφθεί με τρίτο μέρος και αποζημίωση για ζημίες ή μόνο αποζημίωση για ζημίες (βλ. Κίνδυνος Εκμισθωτών 3.2.3).
3.2.4. Ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης, παράταση (παράταση) της σύμβασης
Άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Ανανέωση της σύμβασηςμίσθωση σημαίνει παράταση των όρων της για αόριστο χρόνο δυνάμει της ρήτρας 2 του άρθρου. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Παράταση σύμβασης (παράταση)– παράταση του χρόνου ισχύος του για ορισμένο ή αόριστο χρόνο με συμφωνία των μερών.
Ο όρος "παράταση" δεν χρησιμοποιείται στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, αλλά χρησιμοποιείται συχνά σε νομική πρακτικήκατά την κατάρτιση συμβάσεων ως συνώνυμο του όρου «παράταση». Η παράταση είναι η παράταση της περιόδου ισχύος μιας συμφωνίας, λογαριασμού, δανείου, πίστωσης (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. «Modern οικονομικό λεξικό” (INFRA-M, 2011)).
Ανανέωση σύμβασης με ισχύ νόμου
Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, προκειμένου να ανανεωθεί μια σύμβαση μίσθωσης για αόριστο χρονικό διάστημα, ο νόμος απαιτεί την ταυτόχρονη παρουσία δύο προϋποθέσεων:
– χρήση ακινήτου μετά τη λήξη της σύμβασης·
– απουσία αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή.
Κατά την ανανέωση μιας σύμβασης μίσθωσης για κρατική ή δημοτική περιουσία για νέα περίοδο, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι ιδιαιτερότητες που σχετίζονται με την ανάγκη διενέργειας διαγωνισμών για τη σύναψη συμφωνίας. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό, δείτε την ενότητα 14.2 αυτών των Συστάσεων.
Ισχύς σύμβασης που ανανεώνεται για αόριστο χρόνο με τη σύναψη νέας σύμβασης
Μερικές φορές στην πράξη, μετά την ανανέωση μιας σύμβασης για αόριστο χρόνο, τα μέρη συνάπτουν ωστόσο νέα σύμβαση με παρόμοιους όρους. Εάν η νέα σύμβαση στη συνέχεια αναγνωριστεί ως μη συναφθείσα, τίθεται το ερώτημα: ισχύει στην περίπτωση αυτή η ανανεωμένη σύμβαση; Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι σημαντική, ειδικότερα, κατά τον καθορισμό της συνεχούς περιόδου ιδιοκτησίας και χρήσης μισθωμένου ακινήτου από μια μικρομεσαία επιχείρηση για την περαιτέρω άσκηση από αυτήν του δικαιώματος προτίμησης απόκτησης της κυριότητας του ακινήτου (για περισσότερα λεπτομέρειες, βλέπε παράγραφο 14.3.2 αυτών των συστάσεων). Επιπλέον, η επίλυση αυτού του ζητήματος είναι σημαντική, για παράδειγμα, εάν, όταν μια νέα σύμβαση αναγνωρίζεται ότι δεν έχει συναφθεί, ο εκμισθωτής υποβάλει αξίωση κατά του ενοικιαστή για την επιστροφή του ακινήτου λόγω έλλειψης λόγων κατοχής και χρήσης του. . Εάν το ανανεωμένο συμβόλαιο κριθεί έγκυρο, η αξίωση για επιστροφή περιουσίας πρέπει να απορριφθεί.
Στη δικαστική πρακτική, έχει αναπτυχθεί μια προσέγγιση σύμφωνα με την οποία, εάν μια σύμβαση ανανεωθεί για αόριστο χρονικό διάστημα, μετά την οποία υπογράφεται νέα σύμβαση, η οποία αργότερα αναγνωρίζεται ως μη συναφθείσα, η αρχική σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει.
Ένας εκμισθωτής που μισθώνει ακίνητα που είναι σε ζήτηση μπορεί να θεωρήσει βολικό να αποκλείσει τη δυνατότητα ανανέωσης της σύμβασης μίσθωσης σύμφωνα με την ρήτρα 2 του άρθρου. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Η καταγγελία της σύμβασης μετά τη λήξη της περιόδου ισχύος της επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να ξεκινήσει διαπραγματεύσεις με τον ίδιο μισθωτή για να συμφωνήσει σε νέους όρους σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων των όρων τιμής. Όταν ανανεωθεί, η σύμβαση παρατείνεται με τους ίδιους όρους και αλλαγή τιμής είναι δυνατή μόνο εάν συγκεκριμένες συνθήκες. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αλλαγή του ποσού του ενοικίου με συμφωνία των μερών, βλ. ενότητα 7.1 αυτών των Συστάσεων, για μονομερή εξωδικαστική αλλαγή του ποσού του ενοικίου, βλ. ενότητα 7.2 αυτών των Συστάσεων.
Τα δικαστήρια επιτρέπουν γενικά τη δυνατότητα συμφωνίας σε μια σύμβαση απαγόρευσης ανανέωσης της σύμβασης για αόριστο χρονικό διάστημα. Ταυτόχρονα, υπάρχει μια δικαστική πράξη στην οποία το δικαστήριο επεσήμανε την επιτακτική φύση του κανόνα του άρθ. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και η αδυναμία να θεσπιστεί στη σύμβαση όρος που απαγορεύει την ανανέωσή της.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Με τη λήξη της σύμβασης, η παρούσα σύμβαση δεν μπορεί να ανανεωθεί για αόριστο χρόνο».
——————————–
Το ερώτημα εάν μια σύμβαση που περιέχει όρο καταγγελίας κατά τη λήξη υπόκειται σε ανανέωση επιλύεται με διαφορετικούς τρόπους. Ορισμένα δικαστήρια αναφέρουν ότι η διάταξη της παραγράφου 2 του άρθ. Το 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι επιτακτικής φύσης και δεν μπορεί να αλλάξει με συμφωνία των μερών. Κατά συνέπεια, εάν δεν υπάρχουν αντιρρήσεις από τον εκμισθωτή για τη συνέχιση της χρήσης του ακινήτου από τον μισθωτή, η σύμβαση θεωρείται ανανεωμένη για αόριστο χρόνο. Άλλοι πιστεύουν ότι αυτός ο κανόνας είναι διαθετικός. Συναφώς, η προϋπόθεση σύμφωνα με την οποία η σύμβαση μίσθωσης λύεται με τη λήξη της περιόδου ισχύος της, εμποδίζει την ανανέωση της σύμβασης.
Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου. 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η ανανέωση της σύμβασης είναι δυνατή μόνο εάν δεν υπάρχουν αντιρρήσεις από τον εκμισθωτή. Φαίνεται ότι ενστάσεις μπορούν να διατυπωθούν από τον εκμισθωτή όχι μόνο στο τέλος της σύμβασης, αλλά και κατά τη σύναψή της συμφωνώντας στους κατάλληλους όρους. Υπάρχει πιθανότητα, εάν υπάρχει τέτοιος όρος στη σύμβαση, τα δικαστήρια να το θεωρήσουν όπως προβλέπεται στην παράγραφο 2 του άρθ. Το 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας αποτελεί εμπόδιο για την ανανέωση της σύμβασης. Για να συμφωνήσετε με τους όρους, συνιστάται να υποδεικνύεται η καταγγελία της σύμβασης μετά τη λήξη της περιόδου ισχύος της και η παρουσία αντιρρήσεων από τον εκμισθωτή σύμφωνα με τον εν λόγω κανόνα.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Η σύμβαση λύεται με τη λήξη της περιόδου ισχύος της. Ο εκμισθωτής βάσει της ρήτρας 2 του άρθρου. Το 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας αντιτίθεται στο να συνεχίσει ο μισθωτής να χρησιμοποιεί το ακίνητο μετά τη λήξη της περιόδου ισχύος του χωρίς να συνάψει νέα συμφωνία.»
——————————–
3.2.4.2. Παράταση (παράταση) της σύμβασης μίσθωσης για νέο όρο
Εάν τα μέρη θέλουν να καθορίσουν αμέσως τη σχέση τους για μελλοντική περίοδο, η σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει πρόβλεψη για παράταση (παράταση) για νέα περίοδο.
Η προϋπόθεση σύμφωνα με την οποία η σύμβαση παρατείνεται για τον ίδιο χρόνο και με τους ίδιους όρους δεν σημαίνει ότι μετά την παράταση θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο. Κανένα συμβαλλόμενο μέρος, εάν υπάρχει τέτοιος όρος, δεν θα μπορεί να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση βάσει της παραγράφου. 2 σελ. 2 άρθ. 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (βλ. Κίνδυνος εκμισθωτή 3.2.4).
Εάν τα μέρη ορίσουν ότι η σύμβαση θα παραταθεί για ορισμένο χρονικό διάστημα και δεν αναφέρουν πόσες φορές είναι δυνατή η παράταση, η παράταση της σύμβασης θα θεωρείται εφάπαξ παράταση, μετά την οποία μπορεί να ανανεωθεί για αορίστου χρόνου σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθ. 621 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Με τη λήξη της σύμβασης, εάν κανένα από τα μέρη δεν δηλώσει τη λύση της, η σύμβαση θεωρείται ότι παρατείνεται για έξι μήνες».
——————————–
Συνιστάται η σύμβαση να ορίζει ότι προϋπόθεση για την παράτασή της είναι η απουσία αντιρρήσεων και από τα δύο μέρη για περαιτέρω συνέχιση συμβατικές σχέσεις, και να καθορίσει την περίοδο πριν από τη λήξη της σύμβασης κατά την οποία μπορούν να αποσταλούν τέτοιες ενστάσεις.
——————————–
Ένα παράδειγμα δήλωσης συνθήκης:
«Η παρούσα συμφωνία τίθεται σε ισχύ στις 01/02/20__ και ισχύει έως 31/12/20__. Εάν ένα μήνα πριν από τη λήξη της σύμβασης τα μέρη δεν έχουν υποβάλει αντιρρήσεις, θεωρείται ότι παρατείνεται για το επόμενο ημερολογιακό έτος με τους ίδιους όρους.»
——————————–
Αν δεν συμφωνηθεί η προϋπόθεση για την παράταση (παράταση) της σύμβασης
Σε αυτή την περίπτωση, ο ενοικιαστής δεν θα μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης εάν ο εκμισθωτής αντιτίθεται στην επέκταση της μίσθωσης (άρθρο 621 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Η έννοια του εγγράφου που συνάπτεται για τη μίσθωση μη οικιστικού χώρου βασίζεται στη μεταβίβαση από τον εκμισθωτή στα χέρια του χρήστη βάσει της προσωρινής ιδιοκτησίας έναντι χρημάτων μη οικιστικοί χώροι. Ο σκοπός για τον οποίο μπορεί να παραδοθεί το έδαφος μπορεί να σχετίζεται επιχειρηματική δραστηριότηταή σε άλλους τύπους και μεθόδους που είναι διαθέσιμες στο πρόσωπο που νοικιάζει τις εγκαταστάσεις. Η συμφωνία προβλέπει συγκεκριμένα διάφορα μέρηπαράδοση χώρου: τιμή, τοποθεσία των χώρων, προθεσμίες παράδοσης, μελλοντική χρήση αυτής της περιοχής κ.λπ.
Ένα δείγμα μιας τέτοιας συμφωνίας μπορεί να βρεθεί στο Διαδίκτυο. Εάν είναι απαραίτητο, μπορεί να μεταφορτωθεί και να εκτυπωθεί επιτόπου. Η συμφωνία πρέπει να συνταχθεί με την ίδια μορφή και για τους δύο ενδιαφερόμενους με διπλότυπη υπογραφή και σφραγίδα. Συνάπτεται πάντα χωριστά για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση και απαιτεί την υποχρεωτική επισύναψη Πράξης για τη μεταβίβαση του αντικειμένου για δωρεάν χρήση από τον ενοικιαστή.
Τα μέρη μεταξύ των οποίων συνάπτεται σύμβαση μίσθωσης μη οικιστικού χώρου καθορίζονται ανεξάρτητα κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων απαιτούμενη περίοδος, κατά την οποία οι χώροι θα είναι σε προσωρινή χρήση από το πρόσωπο που ενοικιάζει. Παραδοσιακά, η περίοδος αυτή ορίζεται σε 11 μήνες. Εάν η περίοδος αυτή λήξει σύμφωνα με τις ρήτρες της σύμβασης, μπορεί να παραταθεί ή, όπως λέγεται επίσημα, να παραταθεί. Επιπλέον, το δικαίωμα προτεραιότητας, μαζί με οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, για την επέκταση της σύμβασης παραμένει στον ενοικιαστή: έχει επίσης το δικαίωμα να διεκδικήσει τη μεταγενέστερη αγορά αυτής της περιοχής.
Είδη που καλύπτονται από τη σύμβαση σχετικά με τις περιόδους ενοικίασης
ΣΕ παρόμοια συμφωνίαΗ μίσθωση πρέπει να περιέχει τις ακόλουθες διατάξεις που αναφέρονται στους νόμους που ίσχυαν στη χώρα κατά την υπογραφή της:
- εάν η συμφωνία δεν προβλέπει συγκεκριμένη περίοδο μίσθωσης, θεωρείται ότι οι χώροι μεταβιβάζονται σε μίσθωση χωρίς συγκεκριμένη περίοδο, δηλαδή για μεγάλο χρονικό διάστημα.
- Εάν μια αόριστη διάρκεια μίσθωσης δεν ταιριάζει πλέον σε κανένα από τα μέρη, απαιτείται να ειδοποιήσει εγγράφως τον αντίδικο 3 μήνες νωρίτερα.
- εάν οι εν λόγω μη οικιστικοί χώροι βρίσκονται στα χέρια κρατικών ή δημοτικών υπηρεσιών, η εν λόγω περίοδος ενοικίασης δεν διαρκεί περισσότερο από 5 χρόνια ή η περίοδος ορίζεται κατόπιν αιτήματος των μερών·
- για θέματα κρατικής ή δημοτικής περιουσίας, η διάρκεια της μίσθωσης θεωρείται αυτοδικαίως παραταθείσα κατά 5 έτη από την ημερομηνία σύναψής της σύμβαση μίσθωσης, εκτός βέβαια αν ο ενοικιαστής ορίσει μόνος του τη θητεία του.
- ο νόμος μπορεί να καθορίζει τη μέγιστη περίοδο μίσθωσης για ορισμένους τύπους ακινήτων από 5 έως 50 έτη μίσθωσης.
Συγκεκριμένες ρήτρες της σύμβασης
Τέτοια συμφωνία υπογράφεται με σφραγίδα και θεωρείται έγκυρη από το γεγονός της υπογραφής. Μπορεί επίσης να περιλαμβάνει τα ακόλουθα στοιχεία:
- Το τυπικό συμβόλαιο προσφέρει περίοδο ενοικίασης 2 ετών και 11 μηνών. Η καταμέτρηση αρχίζει από το λεπτό που υπογράφεται το Πιστοποιητικό Μεταβίβασης και Αποδοχής.
- εάν δεν προέκυψαν διαφωνίες μεταξύ των μερών κατά τη διάρκεια της περιόδου μίσθωσης, όταν πλησιάζει το τέλος της περιόδου, ο χρήστης αυτής της περιοχής έχει το πλεονέκτημα να παρατείνει την περίοδο νομιμότητας της σύμβασης·
- εάν ο χρήστης δεν έχει λάβει μέτρα για την επέκταση του εγγράφου μίσθωσης, το τελευταίο μπορεί να θεωρηθεί ολοκληρωμένο, παράνομο και ο ιδιοκτήτης της περιοχής επιφυλάσσεται της επιλογής του μελλοντικού ενοικιαστή.
- η σύμβαση μίσθωσης δεν απαιτεί κρατική εγγραφή όταν η περίοδος ενοικίασης των χώρων είναι μικρότερη από ένα έτος.
- Δεν απαιτείται κρατική εγγραφή ακόμη και όταν η σύμβαση προβλέπει αυτόματη παράταση της περιόδου μίσθωσης για την ίδια περίοδο μίσθωσης με πριν.
Ένα έγγραφο σχετικά με την περίοδο ισχύος του μισθωμένου μη οικιστικού χώρου μπορεί να συναφθεί:
- περισσότερες από 365 ημέρες.
- περίοδος μικρότερη του έτους·
- επ' αόριστον.
Εάν υπάρχει ανάγκη παράτασης της σύμβασης μίσθωσης για μη οικιστικό χώρο, ο ενοικιαστής θα πρέπει να στείλει γραπτή προειδοποίηση στον ιδιοκτήτη σχετικά με τη λήξη της σύμβασης και την πρόθεση να παρατείνει αυτή τη συμφωνία (η ισχύς της) για μεταγενέστερη περίοδο. Είναι σημαντικό να κάνετε αυτή την ενέργεια 2 μήνες πριν από τη λήξη της περιόδου μίσθωσης.
Νέα έκδοση του Art. 610 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
1. Η σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται για την περίοδο που ορίζεται στη σύμβαση.
2. Εάν η διάρκεια της μίσθωσης δεν προσδιορίζεται στη σύμβαση, η σύμβαση μίσθωσης θεωρείται ότι έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο.
Στην περίπτωση αυτή, καθένα από τα μέρη έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη συμφωνία ανά πάσα στιγμή, ειδοποιώντας το άλλο μέρος ένα μήνα νωρίτερα, και σε περίπτωση μίσθωσης ακινήτων, τρεις μήνες νωρίτερα. Ο νόμος ή η συμφωνία μπορεί να ορίσει διαφορετική περίοδο για προειδοποίηση για καταγγελία σύμβασης μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο.
3. Ο νόμος μπορεί να ορίζει ανώτατους (οριακούς) όρους της σύμβασης για ορισμένα είδη μίσθωσης, καθώς και για τη μίσθωση ορισμένων ειδών ακινήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις, εάν η περίοδος μίσθωσης δεν καθορίζεται στη σύμβαση και κανένα από τα μέρη δεν έχει ακυρώσει τη σύμβαση πριν από τη λήξη της προθεσμίας που ορίζει ο νόμος, η σύμβαση λύεται με τη λήξη της προθεσμίας.
Σύμβαση μίσθωσης που συνάπτεται για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει το νόμιμο όριο θεωρείται ότι έχει συναφθεί για χρονικό διάστημα ίσο με το όριο.
Σχόλιο στην Τέχνη. 610 Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας
Είναι απαραίτητο να αναγράφεται η περίοδος στη σύμβαση, επομένως αυτή η παράλειψη θα ερμηνεύεται σύμφωνα με τον προσωρινό χαρακτήρα της χρήσης, όχι με την έννοια της αιωνιότητας της, αλλά με την έννοια της δυνατότητας καταγγελίας της ανά πάσα στιγμή.
G.F. Shershenevich
Πρακτική διαιτησίας.
Πρόωρη αποδέσμευση των ενοικιαζόμενων χώρων (πριν τον τερματισμό σε με τον προβλεπόμενο τρόποισχύς της σύμβασης μίσθωσης) δεν αποτελεί βάση για τη λήξη της υποχρέωσης του ενοικιαστή να καταβάλει ενοίκιο. Η απαίτηση του ιδιοκτήτη για είσπραξη ενοικίου μέχρι τη λήξη της σύμβασης είναι νόμιμη (παράρτημα στην ενημερωτική επιστολή του Προεδρείου του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 11ης Ιανουαρίου 2002 N 66).
Άλλο ένα σχόλιο για την Τέχνη. 610 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας
1. Το ακίνητο παρέχεται στον μισθωτή, κατά κανόνα, για ορισμένο χρονικό διάστημα, που ακριβώς ορίζεται στη σύμβαση (συμβατική περίοδος). Μπορεί να προσδιοριστεί από μια ημερολογιακή ημερομηνία, τη λήξη μιας χρονικής περιόδου ή μια ένδειξη ενός γεγονότος που πρόκειται να συμβεί (βλ. άρθρο 190 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Οι μισθώσεις μέχρι ένα έτος θεωρούνται βραχυπρόθεσμες.
2. Εάν η διάρκεια της μίσθωσης δεν προσδιορίζεται καθόλου στη συμφωνία ή δεν προσδιορίζεται ο τρόπος προσδιορισμού της ή εξαρτάται από τη διακριτική ευχέρεια των μερών, τότε μιλάμε για αόριστο χρόνο.
Κατά τη σύναψη συμφωνίας για αόριστο χρονικό διάστημα, κάθε μέρος έχει το δικαίωμα να αποχωρήσει μονομερώς από τη συμφωνία ανά πάσα στιγμή, χωρίς να προσφύγει στα δικαστήρια. Με άλλα λόγια, μια προειδοποίηση για άρνηση από μια σύμβαση μίσθωσης που έχει συναφθεί χωρίς να προσδιορίζεται μια περίοδος μπορεί να προέρχεται από τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή, δεν έχει σημασία ποιες περιστάσεις προκαθόρισαν την πρόθεση των μερών να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση. Αρκεί απλώς να ενημερώσετε τον αντισυμβαλλόμενο για αυτό ένα μήνα νωρίτερα και κατά την ενοικίαση ακινήτων - τρεις μήνες νωρίτερα. Ωστόσο, ο νόμος ή η συμφωνία μπορεί να ορίσει διαφορετική περίοδο προειδοποίησης για καταγγελία σύμβασης μίσθωσης που έχει συναφθεί για αόριστο χρόνο. Ειδικότερα, ο ενοικιαστής (αλλά όχι ο εκμισθωτής) βάσει της σύμβασης μίσθωσης υποχρεούται να ειδοποιήσει για την άρνηση γραπτώς τουλάχιστον 10 ημέρες νωρίτερα (ρήτρα 3 του άρθρου 627 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).
Οι υποχρεώσεις των μερών που απορρέουν από τη σύμβαση μίσθωσης παραμένουν σε ισχύ μέχρι τη λήξη της προθεσμίας προειδοποίησης.
Ο νόμος δεν προβλέπει τη μορφή με την οποία πρέπει να δίνεται προειδοποίηση για ακύρωση συμφωνίας που έχει συναφθεί χωρίς καθορισμό προθεσμίας. Πρέπει να θεωρηθεί ότι πρέπει να γίνει με τη μορφή με την οποία έγινε η ίδια η σύμβαση.
3. Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του σχολιαζόμενου άρθρου, η περίοδος μίσθωσης μπορεί να είναι όχι μόνο συμβατική, αλλά και κανονιστική, καθιερωμένη απευθείας στο νόμο. Οι τυπικές περίοδοι που καθορίζονται για ορισμένους τύπους μίσθωσης, καθώς και για τη μίσθωση ορισμένων τύπων ακινήτων, μπορούν να είναι μόνο μέγιστες (όριο). Δεν παρέχεται η δυνατότητα θέσπισης ελάχιστων τυπικών όρων μίσθωσης για αστικούς κώδικες. Οι μέγιστες περίοδοι ενοικίασης ποικίλλουν σε διάρκεια. Κατά τη σύστασή τους, ο νομοθέτης λαμβάνει υπόψη σε ορισμένες περιπτώσεις τη σύνθεση των συμμετεχόντων, σε άλλες - το αντικείμενο της μίσθωσης ή τον σκοπό του ακινήτου ή τον σκοπό χρήσης του κ.λπ. Για παράδειγμα, η μέγιστη διάρκεια μιας σύμβασης μίσθωσης, λαμβάνοντας υπόψη τον κυρίως καταναλωτικό χαρακτήρα της, είναι 1 έτος (άρθρο 627 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου, ρυθμιστικές προθεσμίεςενοικίαση φυσικών αντικειμένων. Έτσι, μια περίοδος 49 ετών είναι η μέγιστη περίοδος μίσθωσης δασικών εκτάσεων (άρθρο 31 του Κώδικα του Λένινγκραντ). Για τα υδατικά συστήματα, οι μέγιστοι όροι ορίζονται σε 3 έτη ( βραχυπρόθεσμη μίσθωση) και έως 25 ετών ( μακροχρόνια μίσθωση) (άρθρο 42 VC). Ενοικιάζεται για κρατικές ή δημοτικές ανάγκες ή για τοπογραφικές εργασίες οικόπεδομπορεί να μεταβιβαστεί για περίοδο που δεν υπερβαίνει το 1 έτος (ρήτρα 7, άρθρο 22 του Κώδικα Κτηματολογίου).
4. Παραδεκτό θέσπισης κανονιστικού μέγιστους όρουςΗ μίσθωση συνδέεται με τις συνέπειες της σύναψης σύμβασης μίσθωσης για αόριστο χρόνο ή της υπέρβασης του νόμιμου ορίου. Στην πρώτη περίπτωση, εάν κανένα από τα μέρη δεν αποκήρυξε τη σύμβαση πριν από τη λήξη της προθεσμίας, η σύμβαση λύεται με τη λήξη της προθεσμίας.
